今回の特集では管理がうまくいかないと感じる理事等、管理者からの意見を問題点を考え、「マンション管理を上手く行うために」にはサポートサイクルを正しく活用すること、広報活動を積極的に行うことの重要性を提案しました。

この章では、マンション管理を行う上で見落とされることが多い、組合の主体性について考えます。

多くの管理組合の組合員はマンション管理について「主体性は持ちたい」「面倒な実務は任せたい」の共通の認識があります。

住民の意思を無視した運営は避けたいが、実務は出来るだけ簡素化した生活を過ごしたいと思うことは誰でも共通しているのが当然です。

皆さんが手に入れたのは住環境であり、手間暇はあくまでも維持を目的とした最低限の活動で済ませたい気持ちは理解できます。

組合員が求める「主体性」を組合員はどのように考えているのでしょうか？「主体性」への共通認識はあるのでしょうか？

前章までに説明したサポートサイクルは与えれるものではなく、理事会が管理会社に指示することで発生します。また、広報誌も理事会が主体性をもって発行することが必要になります。

主体性が無くなると、管理会社は決まった業務以外を実施せず、理事会もそれが当然に感じ理事会自体が形骸化された組織に代わってしまいます。この状態に陥ると無関心な組合員は増加し、さらに形骸化が進む負のスパイラルに入ります。

このような問題があることは多くのマンション管理を解説するサイトに示されています。しかし、一般論を述べるに留まりどうすべきかについて明確な方法や指針を示す例は少ないことに気づくはずです。

２、管理組合のビジョンを持つ

マンション管理における「主体性」とは、マンション管理組合としてビジョンを持つことです。

近年のマンション購入者はマンションを終の棲家と考え、生涯の生活を前提とされる方が多くなっています。くつろぎの空間で子供の成長を見守り、幸せな生活を過ごすために老後までを過ごす基盤として購入をされたはずです。

そのために日々の生活、ローン返済、教育資金、病気怪我への備え、老後の生活設計、2000万円老後資金問題、相続などご自宅のことで手一杯。それが皆さんの実情はありませんか。

そんな中で管理組合に興味を持てと言われても積極的になれない気持ちは十分に理解できます。しかし、良好な住環境の維持、不動産資産の維持も大事であることは忘れてはいけません。

特にマンションは共用部分は複数の組合員の共有物であり、全員の意思で管理運営することが必要になります。実務は管理会社に委任することで軽減はできますが、マンション運営の方向性は皆さんが決めるべきであり、多くの方がそれを望んでいます。

では、主体性とは何かを考えてみましょう。

皆さんが今のマンションを選択された時、パンフレッドにキャッチフレーズがありませんでしたか？「都心のオアシス」「憩いの空間」など土地開発会社や分譲会社が付けたマンションのイメージ戦略で魅力を感じて選んだはずです。

購入当初は「子育てに適したマンション」「生活環境が良い」などの選択理由は子供の成長、独立、巣立ち、また自身の年齢を重ねるとともに「老後をのんびり暮らせるマンション」などへ価値も変わります。これはあなた一人ではなく、住民全体で年を取り、それぞれに求めるものも変わります。

実務の執行に目が向き見落とされがちですが個人が思うマンションに求めるもの（価値感）は、マンション全体で共有すべきであり、マンション管理運営の方向性として住民が共有すべき主体性になります。

分譲当時、子育て中心のマンションが老後の生活基盤へ目的が変われば、当然、管理運営の方針も変えるべきでなのです。

「主体性」とはマンションを今後どのような価値観で捉えるかを決めるビジョンのことです。

ところが、この想いは個人個人でお持ちでも組合の総意として話合うことはありません。

当事務所ではこれまでの分譲、賃貸、土地活用などの不動産案件のコンサルティングと個人向けのファイナンシャルプランの実績で得たノウハウから「主体性」を明確化した運営こそがマンション管理を上手く行うポイント考えています。

ビジョンを明確にした管理組合は、運営がうまくいっています。

ビジョンが決まれば、それを実現させるための方法を考え、優先順位を判断することで理事会も目標がはっきりします。

２、ビジョンの決め方は？

ビジョンを決めるために管理組合は住民の年齢、家族構成を把握する必要があるでしょう。（個人情報の提出まで求める必要はありません。）マンション全体年の高齢化、住民数の変動はビジョに大きく関わります。

子育て全盛期は経済的にも負担は増えます。出来れば管理費も修繕積立金も抑えたい、子供たちが独立する年齢になれば、経済的な余裕もでき、資産としてマンションの価値を見直すために修繕費に備えることも考えられるのではありませんか。

ビジョンはこのようにマンション全体として各組合員の想いを形成する作業になります。

言うまでもありませんが、マンション管理のすべての意思決定は集会による議決で決まります。

理事会は案を作成することはできますが、案を採択するのはあくまでも組合員の意志です。（一部、事前に決定の権限を与えられている内容を除きます。）

ビジョンの決定も当然、この方法を用いるべきです。案の作成はアンケートによる意見集約を図ることがもっとも有効でしょう。マンションのビジョンは明確な具体的な目標ではなく、漠然としたイメージを共有できることがポイントです。

キャッチフレーズに近いかもしれません。そのため、アンケートには工夫も必要になります。

様々な考えがあるマンション内ですが、多数派、少数派も含めて出来るだけ多くの意見をアンケート方式で集めることが重要です。

業務はサポートサイクルになり、アンケートを記述式にするのか、たくさんの例を挙げて選択式にするのかなど管理会社も含めた理事の皆さんが考えることになります。

アンケートの実施や集計は実務になるので管理会社が担当します。

アンケート結果は理事会で「〇〇マンションの管理方針案」として集会の議決で決定します。

実施スケジュールのイメージは次のようになります。

分譲が終わり入居直後のマンションは、全体で問題になるようなことは発生する可能性は低く、この時期に1年間を費やして行うにはもっとも良い時期です。

もちろん、初年度だけに有効な方法ではなく何年経っていても有効です。

分譲後10年、20年経過していてもビジョンを持つことは重要です。ビジョンは時間経過で変わるため、修繕計画の見直し時期に合わせて実施するなど工夫してください。

特に運営がうまくいっていない、あるいは理事会が機能していない、住民の管理への協力性が足りないと感じている管理組合の方にもお薦めです。

３、ビジョンの次は管理方針案の作成

ビジョンが決まれば、マンションの方向性が明確になり、それを達成するためには何を行うべきかを考えます。選択肢は複数ありますが、内容によって優先順を付けます。

例えば「子育て重視のマンション」をビジョンに決めたマンションでは次のような項目を設定します。

• 現在の使用細則はビジョンにあっているか？
• 敷地内の子供の遊びはどの程度認めるか？
• 騒音をどう考えるかの意見集約は必要か？
• 敷地内の喫煙をどのように考えるか？
• ベビーカー、三輪車、子供用自転車置場をどうするか？

これ以外にもたくさんの意見が住民から挙がる思いますが、理事会は優先順を付け処理をします。

理事長の意志を重視する方法でも良いでしょう、理事会の総意で決めることも良いでしょう。アンケート結果は広報誌を通じて住民に周知します。管理方針案を前提に理事等の立候補者を募集することも有効です。アンケートに賛同した人は立候補し易くなります。

ここでポイントになることは必ず１期の期中に完結する目標であることです。期を跨いでも実施できなかった案件はその後、放置され未解決のままになりがちです。

理事長一期で完結するテーマにすることで目的意識が明確になり、達成感も得られます。住民は理事会が機能してることを実感でき、参加しやすい環境を生み出すことにもつながります。

ビジョン決定と併せて管理方針案を作成、２期目の総会で区分所有者の議決を受け決定します。

これで次年度以降の理事は何をするのかを明確にした状態で引き継ぐことができます。

5期ごとにビジョンを見直す方法がもっとも効率的です。これに大規模修繕等の大きな議題も加わります。

ここまで進むことができれば、マンション管理の運用は軌道に乗ります。

これらの作業はサポートサイクルの一環で遂行には担当である管理業務主任者の能力にかなり依存します。仕事内容に不満があれば遠慮なく意見を出して担当者の変更を管理会社に申出ます。能力に不安があればマンション管理士の知恵を借りのもの良いでしょう。

何よりも大切なことは皆さんの利益を一番に考えることです。満足できるサービスを受けることができる立場にいます。

管理会社から月例報告を聞くだけの理事会はやめるべきです。意見は大いに出す、面倒な実務は管理会社に委託する。そこで追加費用が発生すると判れば実施の可否を決めれば良いのです。

管理委託契約書にはサポートサイクルを規定する項目はありません。曖昧に理事会へのサポートと記載されているだけです。どこまでが範囲なのか明確でない以上最大限利用すべきです。

４、アンケートは最大限工夫する

ビジョンの決定などの住民の意志を事前に把握する方法にアンケートが有効であることは皆さんも十分に承知していることと思います。

そこでアンケートの方法を考えてみましょう。

アンケートには記名方式と無記名方式があり、一般的には無記名方式は、本音が表れやすいと言われています。逆に無責任な意見が多くなる問題点もありどちらもメリット、デメリットがあります。

広く意見を集めるために無記名にする必要はありませんが、記名を必須項目にすることは得策ではありません。記名にすることで意見が委縮する可能性は否定できません。

アンケート作成では、実施の目的を明確にする必要があります。「誰が」、「誰に」対して、「何の目的」で、「何を知る目的」で実施するアンケートなのか？アンケートに答えることで「何が行われるのか」を相手に想像させることができれば参加の意志を判断しやすくなります。

「ビジョン決定」では次のような実施目的が想定できます。

アンケートの実施目的が決まれば、次は設問群です。

アンケートは複数の選択肢から一つを選ぶ「単一選択式」がもっとも効率的と言われます。

例えば「賛成する」「保留する」「反対する」の３つの選択肢から一つを選ぶ方法です。

幸い、マンション管理組合のアンケートは、規約・使用細則の改定や管理費等の値上げなど影響が大きい項目の賛成の可否を事前に確認する目的で利用されるケースが多く、単一選択式が採用しやすいと言えます。

設問数は出来るだけ少なくするべきですが、目的が達成することを最優先に考えます。特に保留中、反対意見を知ることは賛同されやすい議決案を作成するためには必要な情報になります。出来るだけ丁寧に意見を拾い上げることができる設問を用意します。

一例として、「反対する」選択者に理由を聞く設問を用意します。方法は単一選択式、記述式がありますが、最終的に意見を自由に記述できるスペースは用意した方が良いでしょう。

反対か賛成かだけを問うようなアンケートは少数派の意見を聞きにくく、住民の参加意欲も得られにくく

最後に見逃されやすいですが、アンケートの結果の報告を実施することを記載すべきです。やりっぱなしではなく必ず報告をすることを事前に伝えることはとても重要です。

実際、下記の様な結果を住民に配布することでアンケートが活かされていることを実感できます。

重要なことは集計をわかりやすく情報公開することです。結論だけを伝えることは避けるべきです。理事会の広報活動としても重要になります。

以上がアンケート作成の基本的な考え方の一例です。

これ以外にもネットではアンケートの作成方法について数多くの情報が公開されています。管理業務主任者、理事も勉強してください。結構、仕事でも役立ちます。

これまで経験上、アンケートに役立つ貴重な意見は管理員から得られることが多いですね。

日々の実務で居住者と接しているだけに問題点を身近に捉えていることが役立ちます。是非、打合せ等には管理員の意見を聞く機会を設けるようにしてください。

担当の管理業務主任者もはじめの頃は苦労しますが、何度か実施すると慣れてきます。彼らにとってはスキルアップを実務を通して取得できます。

アンケート結果はマンションの重要な財産です。保全することをお勧めします。

もちろん、この業務は管理会社にお願いします。システム上の定型で出力することに慣れている管理業務主任者には負担が増えますが、皆さんが気にすることではありません。

マンション管理組合のビジョンとは・・

将来のある時点でどのような発展を遂げていたか、成長していたいかなどの構想や未来像。 またそれらを文章などで描いたもの。 （コトバンクより）

将来のマンションがどんな姿にあるかを皆で共通の目標を持つことになります。

ビジョンは一定期間後に変更することは可能で、一般的には、居住者の年齢層で変わります。例えば初期のビジョンは子育て世代が多く「子育てしやすい環境」を求める方が主流ですが20年後、子供が大きくなれば「老後生活を楽しめるマンション」に変わります。

これは皆さんの家庭でも普通に起こることで、子供が就職するまでは教育資金中心で家計のやりくりは考えますが、就職し独立すれば娯楽や老後の生活を中心に家計を考えますよね。マンションは、住民も同じように歳を取り、高齢化します。管理組合もそれに合わせてマンションに求めるものを変わるべきなのです。

最近のトレンドのビジョン

都内のマンションでは「災害、水害」をテーマにしたマンション管理組合も多いように思います。特に水害被害地区に指定されている地域では豪雨災害時のライフラインの確保をビジョンにしている例もあります。

また、屋上を利用した太陽光発電を検討する理事会も増えています。国が温暖化対策を強力に進めることが決定され、今後まずますこの傾向は強くなると思われます。

2000万円老後資金問題とは？

退職後、いったい幾ら貯金が必要かを卓上で算出した結果、自宅所有者が退職時ひとり2,000万円貯金がないと老後の生活ができないとした報告のことです。2,000万円の額だけが独り歩きしてしまい算出根拠を理解しない人が騒いでいます。

個人、個人で生活状況も違います。2,000万円では足りない人も多い人もいます。退職時の年齢も65才を基準に算出されていますが、近年は70才定年や定年制度廃止の会社もあります。金額ではなく自分の生活状況から算出した金額を把握することが重要です。

老後資金の算出とはどのように行うか？

基本は平均寿命までの年数が基本です。男性が81.41歳、女性が87.45歳（2019年）ですが年々伸びる傾向にあります。

例えば67才であれば、平均寿命までの14年と0.41カ月が基本となる年数になります。（数字で書くとリアルですけど）月数で約172.9カ月です。

これに現在の月生活費（一人当たり）を掛けた額が必要生活費になります。一般的には年齢と共に食費は少なくなると言われていますが、生活費を月8万円とすれば、172.9×8万円＝1383.2万円となります。

この額に医療費、保険料、租税公課や遊興費を加算します。賃貸の方は家賃も加算します。

退職金があればローンの支払いことを優先すべき

住宅ローンがある方は、退職時に支払われる退職金でローン残高は清算することをお勧めします。退職後、どうしても収入は少なくなります。少しでも支出を少なくすることが重要です。

ローン残高は利息の支払いを生みます。これはもったいない。返済により手持ちの資金は少なくなりますが、ローン残高分を投資で利息以上を稼ぐのは至難の業です。手堅く堅実な方法で老後に備えるべきです。

ローン残高を完済するとどの程度利息の支払いを抑えられるのかは、返済計画書からすぐにわかります。

返済計画書には支払月、支払額、元金返済額、利息額、ローン残高が書かれています。毎月ローン残高がわかれば、その額が退職金以下であれば完済が可能です。翌月以降から完済までの月利息の総額分を節約できたことになります。

Webには無料で計算できるソフトがたくさんあります。PCが使える方は検索されると良いと思います。

苦手な方は、専門家（ファイナンシャルプランナー）に相談すれば適切なアドバイスが得られます。費用は掛かりますが、老後の生活設計がイメージできると安心感を持つことができます。

ライフプランを明確にすること

ライフプランとは、いつまで働くか？年に何回旅行に行きたいか？車を買い換えるか？子供の結婚や冠婚葬祭はあるか？など将来発生させたいイベント、発生することが見込まれるイベントを想像することがライフプランの第一歩になります。

イベントが判れば、それにより発生する支出額を想定できます。どの程度の金額を想定するかも考えられます。

現在の資産状況と将来の収入を想定する

FPでは現在の資産状況を確認するツールとしてバランスシートを用います。貯金、動産、不動産、保険などの現時点での資産とローンなどの負債を書き出すことで作成することができます。両者の差が総資産額になります。

将来の収入を想定するツールは、キャッシュフロー表を用います。毎年見込まれる収入と支出を基本にします。毎年の貯蓄額の目安も確認でき、ライフプランを加えるとイベントごとで現金が足りるかどうかを判断しながら家計を見極めることができます。

表計算ソフトを使える方は独自に作成が出来ますが、ネットでフリーソフトを入手することも可能です。

コロナで在宅時間が増えた方には最適

在宅時間が増え、テレビや映画などで時間を消費することも良いですが、せっかくの時間です。自分で将来をあれこれ考えながら自身の将来設計を数字で出すのも面白いと思いますよ。

有料のプランナーやコンサルタントに頼む時のポイント

個人向けのプランナーやコンサルティングは基本、時間給です。一般的にFPで2,000円/時間ぐらいですかね。だらだら世間話でも時間は加算されます。相談前に「知りたいこと」を整理して明確にしておくことをお勧めします。

そのためにも相談の申込をする時に、いきなり日時のアポイントメントを取るのでなく、話を円滑に進めるために準備をすべき資料を聞き、用意することが重要です。

コロナ前、FPの面談はご自宅で行うことが良いとされていました。理由は、生活環境を知ることが出来るためと必要な資料をすぐに見ることができるためです。

良心的なプランナーであれば、事前に準備する資料をエクセルや手書きで書きだせる調査票を用意しています。

もっとも注意すべきは「まずは、お話を聞きましょう」には気を付けてください。

保険の基本的考え方

年齢に合わせて自分に適した保険契約を行うことは当たり前になり「保険の〇〇」とか、たくさんある保険商品からら自分に合ったものを選択できる機会が増えました。

保険の目的はリスクの転嫁があります。

子供が成長期は、万が一自分の体に何かあった場合に家族が成人するまでの費用を補填できる商品を選ぶべきと言われます。子供が独立後は、万が一の事態に備え、配偶者が生活に困らない程度を

ファイナンシャルの資格取得の時に保険制度を勉強しましたが複雑で驚いたことを覚えています。

こども保険とは何か？

子供の生命保険、障害保険もありますが、こども保険と言えば学資保険のことが一般的でしょうね。

子供の成長に併せてお祝金が給付される商品、ご両親に万が一何かがあった時に対応した商品、高校、大学資金を前提とした積立保険など様々です。

こども保険は妊娠がわかれば加入できる保険もあります

子供が大学卒業までに必要な資金は1,000万円以上が必要だと言われています。22年と考えると毎年45万円、毎月3万8千円と単純計算できます。

保険商品はたくさんあり、それぞれの考え方を踏まえてアドバイスしてくれる人を見つけることがポイントになります。

お子さんが生まれることがわかった段階で、一度相談してみることを強くお勧めします。

大学の授業料も値上げ傾向にあり、奨学金を利用する学生も増えていますが、返済の必要があり、社会人になる時点で負債を負うことは親としては出来るだけ避けたいはずです。

以前より就職に学歴が影響しなくなったと言われていますが、現実はまだまで学歴重視は残っています。今後もこの傾向は世代を超えて継承されるでしょう。

大学進学だけがすべてではないことはこの歳になって気づきますが、本人が望む限りその願いを叶える経済的な支援の準備だけはしておきたいと思います。

セカンドオピニオンは重要

医療でよく聞くセカンドオピニオンですが、保険やFPなどのコンサルを依頼する場合、担当者との相性は非常に重要です。

コンサルティングは選択肢を複数提供することが仕事です。決して結論を押し付けることが仕事ではありません。

自分と近い考え方を持つ人、あるいは経験が豊富な人、コンサルにもいろいろな人がいます。少しでも不安を感じたらセカンドオピニオンをすべきで、その上で何かあった時に相談できるコンサルタントを選んでください。

出産祝いは自治体からも貰えるかも

2021年、東京都は出産応援事業として10万円の交付を発表しました。このように自治体によってお祝い金が貰えることもあります。年度によって変わります。自治体のホームページは必ずチェックするようにしましょう。

分からないことは聞く！

コロナが流行して痛感することがあります。一般の方があまりにも無知で知らないことで損することがたくさんあることです。

国や地方自治体の制度は、申請が中心で当事者の申請により実施されます。知らなければ何も出来ません。各制度には資格がありますが、勝手に自分には関係ないと思い込む人もいます。

分からないことは聞くことです。役所に直接問い合わせることも良いと思いますが、はっきり言って担当者によって対応の良し悪しはかなり違います。

NPOや資格者（労務士、税理士、弁護士、中心企業診断士、FPなど）が開設する無料相談はネットで簡単に探すことが出来ます。

的外れでも構いません。分からないことは聞くこと、相談することです。

不安の原因が不明なことは恐怖につながります。原因がわかれば対策はあります。