買えるマンションの値段を知る
ファイナンシャルプランナーや既存マンションアドバイザーの仕事でよくある会話です。
「ご予算は？」（FP）
「4,000万円です。」（相談者）
「その金額の算出根拠はありますか？」（FP）
「頭金からこの程度かと。」（相談者）
実際、相談者は4,000万円のマンションを購入できたのか？
現金一括購入以外でマンションを購入する方は借入金、所謂、住宅ローンを利用します。
一般的なマンション購入の費用と借入金の関係は次のように表すことが多いと思います。
そのため、自己資金は購入物件の3割（諸経費と頭金の合計）は必要と言われます。
と言うことは自己資金のの3.3倍程度と言うことになります。
ファイナンシャルプランナー(以下FP）の教科書にマイホームの購入は購入価格の３割を自己資金として準備することが良いと書かれています。
しかし、実際の購入者のデータでは、皆さん4割程度は自己資金を準備されているようです。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書出典
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返せる金額から算出する
不動産広告でたまに見る「頭金ゼロ」があります。
あれはどんな仕組みなのでしょうか。
FPの教科書では次の式を無理のない住宅ローン返済額としています。
月の返済可能額がわかれば、返済期間、設定金利からローン可能額は算出できます。
銀行の住宅ローンのページにアクセスすればすぐに融資可能額はわかります。
ちなみに、固定３％で30年、35年を想定すると次のような融資可能額になります。（＊必ず借入出来る金額ではありません。）
| 月返済額 | 30年返済時の融資可能額 | 35年返済時の融資可能額 |
| 6万円 | 1,420万円 | 1,560万円 |
| 8万円 | 1,900万円 | 2,080万円 |
| 10万円 | 2,370万円 | 2,600万円 |
| 12万円 | 2,850万円 | 3,120万円 |
| 14万円 | 3,320万円 | 3,640万円 |
| 16万円 | 3,800万円 | 4,160万円 |
例えば無理のない毎月の返済額が12万円の場合、30年ローンでは2,850万円の融資可能額、35年ローンでは3,120万円の融資可能額になります。
融資可能額と各自が用意できるの額が自己資金額がわかればおおよその購入できるマンションの金額がわかります。
例えば月返済額12万円、35年ローン、自己資金1,200万円とすれば目安としては4,100万円前後のマンションになります。
もうひとつのキーワード「返済負担率」
融資が可否を決定する項目のひとつに「返済負担率」があります。
年収の何％が返済に占めているかを示す数値です。
ほとんどのFPサイトでは25%以下が安全と記載しています。
先程の12万円／月の場合では年間で144万円の返済になり、25%以下になるためには年収が576万円がひとつの目安になります。
いささか、FJマンション管理士事務所としては納得していません。
20％以下が一般的だと考えています。
その理由として、新築マンションを購入した人たちのデータでは、18%程度以下と統計で示されています。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書出
マンションを購入する理由のひとつに子供ためがあります。
子供がいると言うことは教育費の積立も行っているケースが多く、教育費＋住宅ローンを賄える家計で返済負担率25％は危険な数値だと考えています。
以上が買えるマンションはどの程度かを知る方法のひとつです。
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最後までお読み頂きありがとうざいます。
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