マンション管理委託料の値上要請が来た時に理事会がやるべきこと その１
先日、来年以降、管理会社から委託費の値上要請があることをお話ししました。
来年の更新時期が来た時に慌てないために、委託料の値上要請があった時に理事会がやるべきことを何回かに分けてお話します。
住民アンケートの実施
管理会社の委託料に相場はありません。
区分所有者の価値観、管理会社のサービスに対する対価の評価です。
そこで、値上げ要請があった時に住民（賃借人も含めて）が現在の管理会社をどのように評価しているかを確認することをお勧めします。
以下アンケート項目の一例を示します。
満足度
不満（記述式）
値上への容認
減らしても良いと思うサービス（管理人の勤務時間、植栽、定期清掃、今のままで良い）
この結果を受けて理事会が管理会社との交渉をすべきでしょう。
委託料に法定検査が含まれている場合
法定検査を管理会社にすべて任せている場合、特に自社検査部署がある、グループ会社への発注、下請け会社への発注のいずれかで行われていることが多く、その場合はやや値段設定が高めになっていることが多く、交渉の余地があるかもしれません。
法定検査は色々な会社が行っています。
一度、相見積もりを取ると良いでしょう。
マンションの立地する地域にある会社、大手検査会社など数社に相見積もりを取ります。
修繕工事の様に見積りの書式が各会社で異なるようなことはありません。
「●●検査一式」で価格が出るはずです。
この価格と管理会社が提示した価格を比較すると管理会社の値段設定がある程度把握できます。
ただし、すぐに「高い！安くしろ！」と迫ることは厳禁です。
あくまでも相見積もりをした結果、このようになりました。
「価格交渉の余地はありませんか」と相手の出方を見るべきでしょう。
この辺の交渉はマンション管理士が得意なのですが、理事長も社会経験があり、ご自身で交渉することも可能です。
価格を争うのではなく、管理会社に「この管理組合は中途半端な対応は通用しない」と思わせることが大切です。
管理人の勤務時間の精査
朝数時間の勤務時間で契約している場合は難しいかもしれませんが、管理人さんの勤務時間を短くすることも委託費を安くするひとつの手段です。
週7日出勤をゴミ出しのある日だけの出勤に変える。
あるいは、7時間勤務を5時間勤務に変える。
そんなことを考えることも大切です。
委託契約の見積には管理員費用が書かれています。
1,200円／時間の時給で一日7時間、週4日勤務だとすると週33,600円です。
4週だとすれば134,400円です。
これと見積金額の差異が管理会社の所得になります。
ただし、制服の付与や諸経費がかかるため、一般的には3万円前後プラスされています。
管理人を直接雇用
あまりお勧めはしません。
何かあった時に責任が取れないためです。
また、管理会社との意思疎通が出来にくくなるデメリットもあります。
定期清掃の回数の見直し
委託契約に定期清掃（年4回）、植栽（年2回）と取決めをします。
この回数を減らすことを考えます。
定期清掃はしっかりした管理人さんがいれば減らせる可能性は大きい項目です。
定期清掃と管理人さんが行う日常清掃の違いは掃除の方法です。
定期清掃は機械と薬液（洗剤）を使用して汚れを落としますが、その効果は精々1週間程度でしょう。
薬液を使用しないと落ちないような汚れであれば、管理人さんも日常の巡回で気づくはずです。
その時にその部分をしっかりと洗う用具を揃えれば定期清掃の回数を減らしても館内の清潔感は保たれます。
毎月定期清掃を行っている組合は2カ月に1回、3カ月に1回に変えることも考えるべきでしょう。
植栽の見直し
植栽は大きな木を植えているマンションでは必須になります。
隣接する住宅や道路への影響は周辺住民とのトラブルに発展することもあります。
気を付けるべきは敷地を超えた枝や葉の伐採です。
木の高さによりますが、管理員に小まめにチェックをするようにお願いします。
また、手入れがされていない花壇や垣根は傍から見てあまり良い印象を与えません。
大規模マンションで敷地が広いマンションでは植栽費の見直しはむずかしいかもしれません。
ただし、近隣の業者に相見積もりを出して管理会社が提示している価格と比較しておくことは大切です。
数千円程度の差であればフロントの顔を立てることも忘れずに検討してください。
小中規模のマンションであれば住民の方で植木の世話が好きな方にお願いする方法もあります。
また、マンション活動として組合員に募集を行うことも考えられます。
この時、必要な用具を揃える必要はありますが、人件費はボランティアでお願いします。
植栽費より安価に済ませることができると思います。
次回は経費削減についてまとめます。
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