分譲マンション11月オンライン相談総括

分譲マンションの管理組合、理事会、区分所有者向けにオンライン相談を開催して3カ月。

すでに30名以上の方からの相談がありました。

相談内容は様々ですが、理事長、理事、監事の皆さんがそれぞれに苦労されていることを肌で感じ、少しでも解決に役立っていれば幸いです。

今月も予約枠は数件余りましたが、10名以上の方から相談を受けました。

今月の総括です。

管理計画認定制度

今回初めて扱ったテーマです。

もっとも理事長が気にされていたことは、申請の結果、不合格になった場合のペナルティーです。

管理計画認定制度は合格、不合格しかありません。

申請パターンには幾つかありますが、管理組合が直接自治体に申請する以外は、マンション管理士が事前確認を行います。

不合格になる管理組合をそのままの状態で申請することはありません。

合格が確実な管理組合の状態で申請を行うことになります。

また、万が一不合格になっても特にペナルティーはありません。

このあたりのシステムが、理解されていないことが理事長等を不安にするのでしょうね。

今後も管理計画認定制度は相談テーマに取り上げる予定です。

電気代の会計処理

もっとも相談件数として多かったのは電気代の会計処理と来期の予算化でした。

1年前の予算案ではここまで電気代が高騰するとは思われていなかった管理組合がほとんどです。

全部委託をしている組合は管理会社が処理してくれますが、自主管理の管理組合では自分たちで会計処理を行う必要があります。

不慣れな理事長からの相談が数件ありました。

管理費等の滞納への対応

毎月一定の相談件数はありましたがここのところ増加している相談です。

物価の高騰で家計が苦しくなる方が増えているのでしょう。

管理費等の滞納が3カ月を超える方が増加しています。

これまで滞納をされたことがない方が急に滞納するケースが増えています。

区分所有者からの相談

住民の方からの相談はペットの騒音問題、共用部分の法的解釈、水漏れの保険の相談でした。

ペットの騒音は難しい問題です。

管理組合も管理会社も掲示以外になすすべがない現実があります。

買主のモラルが一番の問題ですが、ペットを許可している以上、マンション内のペットトラブルは発生することが当たり前と考えて対処をするしかありません。

アドバイスがどこまで有効性があるかわかりませんが、ケースバイケースで丁寧に説明しています。

　

リフォーム時の共用部分の法的解釈は、リホーム会社の知識の問題もあります。

管理規約に床材のL値を指定されている場合もあります。

トイレや浴室の変更の際には排水管の専有部分との区分けも規約に明記されていることが一般的です。

しっかりと管理組合、リフォーム会社と打ち合わせた上で実行すべきです。

　

保険は管理組合が共用部分に対して損害賠償保険（火災・地震保険）に加入していることが一般的です。

これ以外にも組合員が任意で保険に加入しています。

今回の相談は老朽化した排水管からの漏水で下階の被害者からの相談でしたが、スラブ上配管構造で発生元が上階の浴室と言うことでした。

当然、上階の方に責任があることは明確なケースで損害賠償を請求することに問題はありません。

このケースでは管理組合の責任はなく、加害者の加入する保険会社が査定等を行って賠償額を提示することになります。

マンション内で起きるトラブルは住民間の今後の関係にも影響するため、躊躇う方もいますが、損害を受けた以上しっかりと保障をしてもらうべきです。

管理会社への不満

管理会社への不満は月に1件はあります。

明らかに管理会社の対応ミスや不履行もありますが、やはり問題となるのはフロントの資質です。

ちょっとした気遣いができればここまで理事長等の不信を買うこともなかったと思われるケースがほとんどです。

年齢に関わりなく、フロント業務の本質を理解しているかどうかによって理事等の受ける印象は大きく変わります。

個々の相談でアドバイスは違いますが、共通している点は管理会社がフロント任せでバックアップできる体制ができていないため、様々な問題が発生していることでしょうね。

会計（予算案、決算案、出納）だけが管理会社の仕事で修繕工事は会社の利益を生む仕事と勘違いしているフロントが多く、自社の利益になる修繕工事の提案だけは熱心で、住民生活をサポートする仕事を疎かにする仕事のやり方が原因です。

今後のもこの手の相談が減ることはないのでしょうね。

総括

45分の相談時間は短いと感じますね。

もちろん、10分ぐらいで終わることもありますが、時間で相談を一時中止することは避けたいと考えています。

もちろん、オンライン相談後も継続的にお話を聞くことはありますが、相談者にとっては打ち切られたと感じる方もいると思います。

この点を改善する必要は感じますね。

相談内容は、毎月似たような相談ですが、それぞれ当事者は真剣です。

こちらも出来るだけ話を聞いた上、適切なアドバイスをすることを心がけています。

来月以降もオンライン相談は継続します。

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