管理費等の滞納のマニュアルの作成
せっかめです。
今年に入って管理組合からの管理費等の滞納に関する相談が急激に増えています。
相談内容を要約すると２つにまとめられます。
１、滞納者の説得と家計の状況分析
- 滞納者が管理会社から督促しても支払う意志をまったくみせないため手の打ちようがなくて困っている。
- 「もう少し待ってくれ」っていつまで待てば良いのわからず困っている。
- 理事会も管理会社も滞納に鈍感でイライラする。
- 普通に生活しているようにみえるが実情がまったくわからなくて困っている。
- 理事長の友人のため督促がされていない。
- 理事長が代わると督促のやり方が変わるけど良いのか。
- 組合員から督促が手ぬるいと言われ困っている。
２、管理会社の怠慢なのかどうなのか
- 管理会社から毎月滞納者の報告はあるが督促をやっているのかわからない。
- 管理会社が督促に積極的ではない。
- 委託契約の内容が曖昧でどこまで管理会社に依頼できるのかわからない。
- 内容証明付督促状を管理会社に依頼する時は有料なのか？
- 管理会社には何を頼めるのかわからない。
以上が良く寄せられる質問です。
管理会社は督促は出来ますが、徴収業務を委託されている延長として督促業務があり、そのため管理委託契約では郵送、面談による支払いお願いする程度です。それ以上の督促業務については内容証明付督促状を含めて管理組合（理事会）と相談して決めると定めています。（標準管理委託契約書より）
大前提として管理費等の回収は理事会、管理組合が行うべきことだと言うことです。
しかし、理事会も督促業務については未経験者であることがほとんどです。
管理会社を頼る気持ちはわかりますが、主体は管理組合であることを忘れている方が多く、中には管理会社が回収すべきと相談する理事の方もいます。
そこでこれまでの督促業務の例を基に「管理費等の督促・回収についての細則」を作ることにしました。
以下、作成中の細則の一部です。
（目的）第一条、皆さんの管理組合名称（以下管理組合という）は、管理規約第25条に基づく管理費、修繕積立金の徴収、および管理規約第29条に基づく使用料について第60条で定める徴収方法が履行されなかった時の未納金についての円滑な督促、回収を目的として細則を定めるものとする。
（コメント）
標準管理規約の条文に従って作成しますが、皆さんの管理規約に定めている条文番号に変更してください。➡25条、29条、60条など）
２、本細則は滞納期間を1年程度で解決することを目的として定めものとする。
（コメント）
1年を超える滞納は長期となり債権額も高額になります。これは管理組合、滞納者にとっても決して良いことではなく事態を悪化させるだけです。出来るだけ短期に解決の糸口を見つけることを目的に定めます。
また、理事長の交代によるノウハウの消失を防止するとともに理事長を始めとする役員の精神的負担の軽減、個人的人間関係によって組合員や滞納者への回収作業の不公平感を無くすことも目的としています。
３、本細則は少額訴訟制度を利用するために定め、延滞損害金、違反金を含めた滞納総額が60万円未満の時に適用されるものとする。
管理費の全国平均額は2万円程度です。修繕積立金を合わせた額が月額5万円以下を想定しています。
滞納月が11カ月目で訴訟の措置を実施します。
債権額が60万円を超える場合は、少額訴訟を支払督促に変更する必要があります。（参考資料として添付資料があります。）
完成後はサイトで配布することを考えています。
また、皆さんからのご質問や相談をお受けしています。
お気軽にお問合せください。
最後までお読み頂きありがとうざいます。
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