既存マンションの場合、インスペクションは必要ですか？
分譲マンションの買手の方からの相談です。
中古マンションの購入を検討しています。色々調べると中古不動産を購入する時にはインスペクションを行うと良いと聞きます。
インスペクションとはどんな制度なのですか。
マンションでもインスペクションは必要なのでしょうか。
回答
インスペクションとは精査、点検、検査のことです。「inspection」と書きます。
不動産業界では既存不動産の状態を把握する意味で使われます。
インスペクションとは
平成２８年の宅建業法の一部改正によって多くの人が知ることになり、施行された平成３０年４月以降は不動産売買時の重要事項説明にも含まられたので現在では一般的に使われる制度です。
不動産、特に建物は売手、買手が建物の状態を把握することは難しく、見た目で把握できる範囲も限られています。
特に建築の知識が薄い売手が正確な情報を提供できることは少なく、一方の買手も内見等だけで正確な状況を知ることも出来ない現実があります。
そのため、売買後の瑕疵（不具合）は法的問題まで進展することもある大問題です。
このような事態を回避するための制度です。
売手、買手が契約前に建物の状態を把握するプロ（国が定めた講習を修了した建築士）に非破壊の範囲で建物の状態を調査、検査することを「建物状況調査制度」（インスペクション）として制度化しました。
＊国が定めている「建物状況調査」と民間業者が提供しているインスペクションが同じ制度とは限らないので注意する必要があります。
具体的には、既存住宅の基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防ぐ部分についての状況を調査する制度（建物状況調査制度）です。
インスペクションの対象は
インスペクションの対象は、売買、賃貸、交換などすべての契約の対象となる不動産です。
戸建て住宅や（分譲・賃貸）マンションも対象になります。
ただし、事務所や店舗は対象になりません。
マンションの場合は共用部分も対象になります。
誰がやるの
売主、買主のどちらも実施することが出来ます。
売主にとっては商品である建物の品質を保証することが出来るため、購入者に安心感を提供することが出来、迅速な売買を期待できます。
買主にとっては購入する商品の頻出を自分で確認できることが出来、安心して購入することが出来ます。
ただし、買主がインスペクションを行うためには売主の承認が必要になります。
また、マンションの場合は売主以外にもマンションの管理組合の承諾も必要になります。
メリットとデメリット
メリットは次の3つです。
- 調査時点での建物の状況を把握した上で取引を行うことができるため、取引後のトラブル発生を予防することが期待できる。
- 住宅購入後に建物状況調査の結果を参考にしてリフォームやメンテナンスなどを行うことが出来る。
- 住宅瑕疵担保責任保険法人の登録を受けた検査事業者がを行った結果で「劣化がない」とされ、一定の要件を満たす場合には、既存住宅売買瑕疵保険に加入することができます。（万が一不具合があった場合に保険がおります。）
デメリットは費用負担です。
既存マンションのインスペクションの必要性
戸建て住宅と異なり、分譲マンションには一定期間ごとに法定検査が義務になっています。
法定検査の中には「特殊建物等定期調査」「建築設備定期検査」があります。
調査対象は、マンション共用部分でインスペクションの点検と重複する内容も多く、その実施はマンションの総会議事録で確認することが出来ます。
また、多くのマンションは管理組合として共用部分について火災保険、地震保険、賠償保険等に加入しています。
その内容は、売買契約時の重要事項説明で説明を求めることも出来ます。また、事前にマンション管理組合に求めることが出来る「不動産取引に係る重要事項調査報告書」（多くの場合管理会社が有料で発行します）に記載されています。
そのため、既存マンションに対して売主、買主がインスペクションを行うケースは少ないと言えます。
専有部分のインスペクションの必要性
インスペクションの調査目的は「基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防ぐ部分についての状況を調査する」です。
マンションの構造上、「特殊建物等定期調査」「建築設備定期検査」の検査で十分に専有部分のインスペクションは実施されていると考えても良いでしょう。
専有部分を対象にインスペクションを行う必要性は薄いと言えます。
ただし、専有部分の状態は内見を含めて自分たちで確認することが一番重要です。また、信頼できる仲介業者に質問を含めてひとつひとつ確認することが重要です。
特にリフォームを考えている場合、給排水の状況、床材のレベルが決められているケース、躯体への貫通工事の規制などがあります。
十分に調査した上で購入することをお勧めします。
自主管理マンションでは必要なケースも
築年数が長く、自主管理を行うマンションを購入する時には必要になるケースがあります。
管理組合の運営実績が確認できず、「特殊建物等定期調査」「建築設備定期検査」の実施の有無も確認できないマンションを購入する時は必要になる可能性があります。
そのためにも「不動産取引に係る重要事項調査報告書」の内容を十分に確認することが重要になります。
万が一、「不動産取引に係る重要事項調査報告書」が入手できないマンション、あるいは内容に問題があるマンションを購入する時は、インスペクションの実施も検討すべきでしょう。
ただし、このようなマンションは不動産アドバイザーとしては決して進める物件にはなりません。
購入マンションの変更をお勧めします。
インスペクションを実施する時に注意点
インスペクション制度が一般化しましたが、国土交通省が定める「建物状況調査」とは異なる意味でインスペクションと言う言葉を使って調査を行う会社もあります。
実施する際は国土交通省のホームページから実施業者を探すことをお勧めします。
費用はとくに基準が決められているわけではなく、調査実施者によって異なってきます
調査費用は、建物状況調査を依頼した方が負担するのが一般的であるとされています。
仲介業者との契約
既存マンションを購入する方法にはいろいろあります。
特に既存マンションを売る場合には、信頼できる仲介業者との媒介契約を締結することが一般的です。
媒介契約には「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」が記載されています。
所有するマンションの「不動産取引に係る重要事項調査報告書」の入手が可能であればあっせんの必要はないと契約することが良いと思います。
買手が仲介業者との媒介契約を結ぶ場合も購入したいマンションの「不動産取引に係る重要事項調査報告書」の有無と内容を確認してからインスペクションの必要性を判断すべきです。
質問への回答
繰り返しになりますが、インスペクションは「基礎、外壁など建物の構造耐力上主要な部分や、雨水の浸入を防ぐ部分についての状況を調査する」を目的に行う調査です。
既存マンションの場合、法定点検があり共用部分の一定の状況は維持されていると考えて良いでしょう。
専有部分の状態と管理組合の運営状況を確認することを優先して購入の可否を判断すべきです。
特に排水系の設置状況と清掃記録、大規模修繕工事の実施時期、長期修繕計画の有無、管理組合の財政状況を確認することが重要です。
インスペクションが必要な既存マンションを購入すること自体が大きなリスクを背負うことになります。
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