築10年を過ぎたマンション理事会は早めに現状を把握すべき！
管理計画認定制度の取得への付加価値を付け始めた国土交通省。
本日までに明らかになっている優遇措置をまとめました。
このような状況下で理事会は何をすべきでしょうか。
考えてみました。
理事会の役目
優遇措置があれば、マンション管理組合員にとっては恩恵を受ける機会が多くなることを示しています。
すまい・る債や融資の金利優遇はいずれも修繕積立金に係る優遇策です。
普通銀行に貯めている修繕積立金をすまい・る債権を買うことによって金利の上乗せされ修繕積立金を増やすことができます。
結果として修繕積立金の増額のタイミングを遅らせることになります。
また修繕工事で不足した工事費を借り入れる必要がある時にも金利を押さえることで組合員の返済負担額を減らすことができます。
理事会が上手に運用をすれば大きな恩恵を受けることができますが、組合員にとっては実感しにくいメリットです。
これに対して固定資産税の減額措置は、個々の家庭で減額をはっきりと意識できるためメリットを感じやすい優遇措置と言えます。
特に大規模修繕工事の費用は、毎月支払っているわけですから、少しでもお金が戻ってくるなら「管理計画認定制度」の認定取得を希望する声は、組合員から高まる可能性は大きいと考えられます。
おそらく、総会でメリットを説明すれば、「認定取得」はかなりの賛同を得ることでしょう。
理事会としては、当然ですが「認定取得」を目指すことになります。
現実を知らない
いざ、認定取得に向けた作業に移行した時、「えっーー」と思うことがたくさん出てきます。
この記事を読んでいる方で現在の管理で取得ができるのかを正しい判断できる方がどの程度いるか。
甚（はなは）だ疑問です。
管理計画認定制度の認定要件は簡単な項目から、かなりハードルが高い項目もあり、そのひとつでも不適格になると取得はできません。
「大丈夫、すぐに取得できるから」と呑気に構えていると、いざ、申請の段階で断念と言うことにもなりかねません。
そうなった時の組合員からの不満はかなり大きいことが予測されます。
そのような事態にならないように理事会の皆さんには早めに現状の管理状況を知り、速やかに手を打つことをお勧めします。
管理会社は頼りにならない
うちは管理会社に委託しているから大丈夫でしょう。
このような声をよく聞きます。
ではなぜ「管理計画認定制度の認定取得」を提案しないのでしょうか。
これにはいろいろと建前と事情があります。
管理会社が委託を受けていても認定取得を得ることができない管理組合がほとんどです。
その理由は、管理会社は適切な運営を管理組合に対して指導していないからです。
また、管理組合も管理会社に適切な運営を求めたことがないためです。
管理会社の責任は大きいと言えますが、皆さん組合側にも責任はあります。
任せっきりにしていませんでしたか？
専門家の力を借りる
管理計画認定制度の事前確認は、特別な講習を受け試験に合格したマンション管理士が行います。
いわゆる、資格が必要になります。
認定を受けるための細かな要件に精通したマンション管理士です。
この専門家の力を借りることが認定取得をスムーズに行う最短の道です。
認定要件をすぐに判断
マンション管理規約、2年間の総会議事録を準備してください。
あとはマンションを訪問して理事会、管理会社にヒアリングをした上で管理室の書庫を確認すれば管理計画認定制度の認定要件を判断できます。
その上で、現在、認定要件を満たしていない項目を指摘します。
認定要件取得へのプロトコルの提示
要件を満たさない項目を改善する必要があります。
中には総会の特別議決（3/4以上の賛成）が必要になります。
また住民の合意形成が必要になる場合もあります。
おそらく、早くても数カ月、長ければ1年程度必要になります。
一度認定を獲得すると
認定制度の取得を一度受けてしまえば、現状維持をするだけです。
これはそれ程手間暇はかかりません。
管理会社への委託契約内容を変更することで理事会の業務は増えることはありません。
修繕工事のタイミングでは遅い
固定資産税の減額措置は、築20年以上のマンション管理組合への優遇措置です。
しかし、すまい・る債の優遇は築年数に関わらず受けることができる優遇措置です。
少なくとも修繕積立金の積立金が500万円以上ある管理組合は出来るだけ早く取得するべきです。
１、認定すまい・る債を購入して修繕積立金の増額を行う
２、大規模修繕工事後に固定資産税の減額措置の優遇を受ける
この2点を行うことで組合員の負担を大きく減らすことができます。
そのためには、長期修繕計画の実施時期の10年前から準備すべきです。
特に「すまい・る債」の優遇金利は思った以上に資金増額に貢献します。
これは一般のすまい・る債のデータですが、令和5年4月に発表される金利は、これに＋αされます。
現在の単年利率、0.406％以上で運用できることになります。
すまい・る債の信頼度は（＋A、＋＋A）です。
今後の優遇制裁
すまい・る債はこれからも継続的に続けられる施策です。
また、今回公開された固定資産の減額措置は2年間ですが、自治体の制度の設立等を考えると措置の延長は必須になるだろうと思われます。
（現在の状態では制度が設立されていない組合との不公平感が生まれます。）
FJマンション管理士事務所の取組
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