賃貸管理業法が改正されました
こんにちは、せっかめです。
賃貸管理業法が改正され、次のように変更になりました。
特定賃貸借契約・管理受託契約（以下、「契約」）の契約内容変更時に重要事項説明（以下、「重説」）と契約締結時書面の（以下、「契約書」）交付について、以下のように運用が変更されます。
1．契約期間中の変更に伴う重説・契約書交付を法的義務とする。
2．法施行前後に締結された契約について、契約期間中の変更に伴う重説・契約書面交付の対象を明確化する。
（1）法施行「前」に締結された契約で、法施行後の最初の内容変更を伴う契約
変更時・更新時：→全ての事項について重説・契約書交付が必要になる。
（2）法施行「後」に締結された契約で、内容変更を伴う契約
変更時・更新時：→変更のあった事項について重説・契約書交付が必要になる。
特定賃貸借契約はマスター契約とも言われますが、転貸し契約（サブリース契約）のことです。（下図参照）
今回の改正では、登録業者に対して「賃貸人（大家さん）への事前の重要事項説明（以下重説）」が義務付けられました。
契約締結前に、配置義務がある業務管理者（旧賃貸不動産経営管理士）が大家さんへ管理業務の内容や実施方法などについて「書面を交付」して説明をしなければなりません。
契約締結時にも契約内容を明記した「書面の交付」が必要になります。
ただし契約の相手方が以下のような人や法人の場合、相手方自身に専門知識があるため重説は不要とされました。
- 賃貸住宅管理業者
- サブリース業者
- 宅地建物取引業者
- 都市再生機構
- 地方住宅供給公社
また、契約中に内容が変更された場合は、重説が必要になることが明確された点は重要になります。
とは言え、分譲マンションを対象とした管理業務委託契約と同じ内容に変更になったと考えれば分かり易いと思います。
これまで、野放し状態だったマスターリース契約が法整備されたことは大家さんにとっては安心です。
もう一点重要な点は、法律の規制を受ける業者にアドバイザーなどの勧誘者が含められたことです。
特に不当な勧誘行為の禁止、誇大広告の禁止を明文化したことは悪質な業者を減らす効果が大きいと思われます。
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