これまでに中古マンションを購入する際に事前に確認すべきことをお話ししました。
その中で修繕積立金について何度か重複する内容を掲載しています。（それだけ重要と理解してください。）
この章では大規模修繕工事の必要性と修繕積立金について詳しく説明します。
１、大規模修繕工事とは
マンションであれ戸建てであれ、木造、コンクリート造であれ建築物は建てた瞬間から劣化が進みます。
建物の劣化は場所、使用方法、材質によって異なります。
まずは、大規模修繕の対象となる部位で皆さんが日々目にする外壁を例に修繕工事を理解しましょう。
マンションは柱や梁や床は鉄筋とコンクリートから出来ていることが多く、この部分の劣化を出来るだけ遅くすることは建物を長持ちさせる意味で重要になります。
コンクリートは湿気や乾燥、気温差により劣化が進むことが判っています。
一方で外部と接する外壁（コンクリート）は、日差し（気温差）、雨（湿気）、風（乾燥）からマンション内部を守っています。
そこで、コンクリートが外気に直接接することを防ぐために表面をタイルや樹脂で覆い、老朽化の速度を遅らせることが一般的です。
外壁は建物のデザイン性を高めるために重要ですが、基本構造であるコンクリートを保護する意味合いも大きいと言えます。
コンクリートは外壁の存在で劣化を遅らせることは出来ますが、代わりに外壁は傷みが進みます。
外壁に傷や剥がれなどが生じれば、その隙間からコンクリートに悪影響を与えます。
部分的なヒビなどは、比較的短い工期で安価な修繕工事（補修工事）で直すことができますが、外壁全体の劣化は建物全体が工事範囲になるため建物の周りに足場を組み、数カ月をかけて交換することになります。
このように数日で工事自体がマンションの生活環境に大きく影響を与えない修繕工事（修復工事）は日々実施されますが、マンション全体に影響する工事で、工期も長く、費用も高額になる工事を大規模修繕工事と称しています。
| 工事 | 修繕（修復）工事 | 大規模修繕工事 |
| 目的 | 初期性能の回復 | 初期性能の回復＋改良 |
| 工期 | 比較的短い（数日程度） | 長い（1ヵ月以上） |
| 工事の影響 | 部分的 | 全体 |
| 費用 | 安価（数十万円程度） | 高額（数千万円単位） |
| 支出科目 | 管理費より支出 （＊修繕積立金も可） | 修繕積立金より支出 |
大規模修繕工事の対象となる部分は次のような部位で、それぞれに耐久年数が示されています。（ただし、耐久年数は使用している材質や立地環境によって大きく異なります。）
| 対象部位 | 耐久年数 | 概要・備考 |
| 鉄部塗装 | ３～７年 | 外階段や手摺に使用される鉄材の錆防止のために塗装 バルコニーの柵も鉄材が使用されている場合がある |
| 外壁塗装 （タイル補修） | １０～１５年 | 外壁を樹脂で覆う塗装の劣化を修繕 タイルは接着の劣化、めじの劣化の補修 |
| 屋上防水 バルコニー防水 | １０～１５年 | 屋上の防水層の劣化を修繕 |
| 設備修繕 | ２０～３５年 | エレベーター、給排水管、電気設備など 各設備によって耐久年数は異なる |
＊鉄部塗装は近年、マンション建設では使用が限定されている。また建材の性能がアップしている。
そのため、劣化部位としても限定的で大規模修繕工事ではなく部分的修繕（修復）工事として行われことが多い。
外階段やベランダのフェンスに使われている
マンションで鉄（ステンレス等）が使用されることは減っています。外に鉄を使うと錆びるのは常識ですが、鉄製に塗装だけのフェンスはあまり見なくなりました。その理由はプラスチック製の建材の性能がアップしたことにあります。
わざわざ、錆びる可能性が高い建材を使うよりも錆びない材料を使う方が将来的にメンテナンスが楽なことは明らかです。
そのため、ベランダそのものをコンクリートで作るタイプのマンションが多くなり、ステンレスが手摺部分として利用するマンションが多くなりました。
２、大規模修繕工事は修復＋α
大規模修繕工事を性能と経過時間の関係で示した説明に良く使用されるイメージ図を示します。
図中の修繕（緑文字）は小規模な部分的修繕を意味します。回数も便宜上1回になっていますが、適時実施されますが、マンション生活への影響は限定的で費用も安価に済む工事と理解してください。
大規模修繕工事は耐久年数が10年単位で行われます。（対象部位の耐久年数を参考にしてください。）
10年も経つと建築材料も開発が進み、建設時より高性能になります。
折角、行う大規模修繕工事です。建設時と同じ性能をもつ材料を使う必要はありますが耐久年数が長い材料があれば、次回の大規模修繕工事までの期間を延ばすことも期待できます。
このように修繕時に初期性能よりも性能をアップすること、あるいは新たな機能を付加することを改良と言います。
大規模修繕工事には修繕（設置時の性能を維持すること）と改良の２つの面を考えて工事内容を決めることになります。（修繕と改良を同時に行うことを改修工事と言います。）
３、大規模修繕は一括に実施する
建物に使用されている材料は各部で異なり、それぞれに経年劣化の状況は違います。
そのため、耐久年数も異なるのが一般的です。
また、使用状況（立地状況）によっても劣化のスピードは異なるため各マンションによって状況が違うのが一般的です。
各部位ごとの劣化状況によって修繕工事を行っているとその度にマンション生活に支障をきたす工事を行う必要があります。
また、足場を使う工事が必要な工事を何度も繰り返すとそれだけで工事費が高くなります。
そこで大規模修繕工事は耐久年数が同程度の部位を一括で行うことが求められます。
耐久年数が1～2年程度異なっても一定期間は部分的な修復で済ませます。（美観的な損失は大目に見ることもあります。）
このような方法で出来るだけ修繕工事費を圧縮して、毎月の修繕積立金を少なくします。
出来るだけ耐久年数が近い工事を一括にすることで、大規模修繕工事の回数を出来るだけ少なくするようにしますが、それでも外壁や屋上防水は最長でも15年程度です。そのため、マンション自体の寿命（100年）から考えると住んでいる間に数回の大規模修繕は必要になります。
1回目が15年、2回目が30年、3回目が45年を目安にすると良いと思いますが、何度も繰り返しますが使用条件、立地条件、修繕の頻度（日常のメンテナンス）により修繕時期は±5年程度はあると考えるべきでしょう。
４、修繕積立金の考え方
大規模修繕工事の意味はお分かり頂けたと思いますが、それぞれの修繕工事費用は多額になります。
工事時期に一気に各区分所有者に負担をお願いしてもなかなか応じられるものではありません。
そこで、分譲開始時（管理組合が発生した時）から次の大規模修繕工事に向けて積立を行います。
これが修繕積立金です。
しかし、十数年先の工事を正確に予測することはできませんが、竣工時（分譲開始時）から修繕積立金の額は設定されていることが一般的です。
分譲会社は分譲に当り建設した会社から竣工図を入手します。
竣工図には建物の正確な寸法が各部位ごとに記載されています。
この竣工図を基に未来の大規模修繕の工事費を予測して修繕積立金の額を算出します。
簡単な例で説明します。
屋上の防水についての修繕積立金（工事必要費）の算出方法は次のようになります。
専有部分当たり13.125円／月が算出されます。
各戸分所有者は所有する専有部分の専有面積の割合で負担金が決まることが一般的です。
同様に外壁塗装です。
今回は塗装で算出しますが、塗装にもいろいろな種類があり、それぞれに平均単価は異なります。また、タイル張りであればまったく異なる平均単価になります。
屋上塗装と同じような計算になります。
各部位（修繕箇所）ごとに必要な修繕額を算出して合計した額が月の修繕積立金額となります。
これについては国土交通省が指針を公開していますが、中古物件を購入する方にそこまでの知識は必要ありません。
これまでは修繕計画は新築で30年を立案、その計画に基づいて修繕工事費を算出して修繕積立金の金額を決定していましたが、令和4年4月から国土交通省が改正した「マンション管理適正化法」では立案期間は30年以上で2回の修繕工事を含む計画の立案が好ましいとしています。
改正されたばかりの法律になります。
この基準を満たしている組合は少ないと思います。
中古マンションの場合は、最低限、管理組合で承認した修繕計画が立案されていることとその計画に基づいて修繕積立金計画があり、実際に修繕金の積立が行われていることが最低条件になります。（ただし、この時点では計画が適正かどうかはわかりません。最低条件と考えてください。）
最後に大規模修繕のチェックポイントはまとめますので、ここは読み流しても大丈夫です。
５、修繕積立金と大規模修繕工事の関係
修繕積立金と大規模修繕工事の関係を示しました。
各大規模修繕工事を実施すると積立金はゼロに近づき、次回の大規模修繕工事の必要費に向けて積立が行われます。これを繰返します。
修繕積立金が各大規模修繕工事費（部分的修繕工事費を含む）実施時期に上回っていれば修繕計画は適正であると言えます。
グラフ中の赤点線の場合は、将来修繕費が不足するため修繕積立金の値上げ、一時金、借入金が必要になることになります。
６、修繕積立金額は7年毎に見直す
修繕積立金の算出方法のイメージはわかったとおもいますが、十数年先の計画を立てているため、材料の値段や人件費、消費税、物価などは社会情勢によって大きく変わる可能性があります。
例えば、東京オリンピックの開催が決まった後は、建築工事が盛んになり材料不足、人件費の高騰など大きな影響を受けています。
このような要素を排除して出来る限り、大規模修繕工事時に修繕積立金が不足することを防止する必要があります。
国土交通省は、修繕計画の見直し期間を7年毎（令和4年の改定前は5年毎）に見直し、修繕積立金に反映させ、修繕積立金の不足を招かないようにすることと定めています。
中古マンションを購入する時は、修繕積立金の見直しが5年以内に行われていることを確認すべきでしょう。
何十年も見直しを行っていない管理組合が管理するマンションを購入した場合、いざ大規模修繕工事を行うとなった時に多額な修繕積立金の資金不足が発覚して一時金や借入金で対処することになり、計算外の出費を被る危険があります。
十分に注意しましょう。
７、分譲時の罠
近年、修繕積立金が3～4倍に値上げされている管理組合があります。特に築10～20年前後のマンションで多いと感じます。
このような事態に陥る理由のひとつに分譲マンション発売時の販売会社の姿勢にあります。
戸建ては購入額からローン返済額を算出し、不動産取得税、固定資産税などの租税公課を加算することで年間の支出額の概算を計算しますが、分譲マンションの場合、これに管理費、修繕積立金を加える必要があります。
分譲会社にすれば購入者に資金計画の話をする時に管理費や修繕積立金は安価であることは買いやすさにつながるため出来るだけ少額にしたい思いがあります。
そのため、修繕積立金を算出する時に過小評価した傾向があります。
先ほどの積立額の算出で各工事の平均価格には幅があることを示しましたが、その額の設定を出来るだけ少なるように算出します。
また面積も少なく見積もることも出来ます。
その上で、販売時に修繕一時金を設定、積立は将来の値上げを前提とした「階段増額修繕積立方式」を採用することで修繕積立金を出来るだけ少額にした販売が行われている事例を多くみます。（最悪の場合、管理費や修繕積立金を示さない売買もあります。）
このような方法がまかり通る理由は、分譲会社は売るまでが仕事であり、管理はマンション管理会社が行うためです。
分譲会社も管理会社も修繕積立金の不足が発覚する時期が少なくても10年程度先であり、売買から数年は問題にならないことを知っています。
そのため、購入者の将来への責任感覚が薄いと言えます。
さらにもう一つ、売れ残ったマンションの戸数は分譲会社が不増産所得税などの租税公課と管理費と修繕積立金を負担する義務があるため（規約で免除しているケースがほとんどです。）売り切ることが重要になります。
売り切るためには価格も管理費等も購入者の負担感を少なくする必要があるのです。
結果として1回目の大規模修繕工事が近づくにつれ金額不足が発覚して、３～5倍もの値上げが必要になります。
８、修繕積立金と市場価格
区分所有物件を売る時、それまで支払った管理費（余剰金）と修繕積立金はどのようになるのでしょうか。
「返ってくるんでしょう。」と思われている方は残念ですが戻りません。
マンション管理組合に請求しても返却する義務はありませんと言われるだけです。
区分所有者に共用部分の所有権がなく、共用部分の使用権があるだけです。
（これは専有部分と共用部分を分離して売買することができないこともからも明らかです。＊ただし、長屋タイプのマンションは可能な場合があります。）
共用部分は区分所有者の全員の持ち物で、部分的な売却を禁止しています。
修繕積立金は共用部分の修繕費になるため管理組合が徴収した後は全体の財産になり、部分的な還付は基本的にできません。（建物の滅失などにより管理組合が消滅した場合は還付されます。また、マンション全体を売却する場合も還付されます。）
では、修繕積立金はどのように回収するのか？
一般的には売買価格（売却価格）に上乗せすることで回収します。
しかし、現実に仲介業者に査定を依頼すると立地条件、間取り、築年数などで計算されてしまい、管理組合の財政状況を反映することほとんどありません。（この辺を改善したい国土交通省は「管理計画認定制度」を令和4年4月から実施しているがどこまで制度が普及するかは不透明）
そのため、改修するためには売主の希望販売価格に付加して回収を目指すことになります。
買う側からすれば、修繕積立金や管理費の余剰金が多い組合が運営するマンションは、管理費、修繕積立金の値上げの可能性、また大規模修繕工事時の借入や一時金の徴収の可能性も低いと考えるられます。
９、修繕工事と購入時期について
中古マンションを購入する際に大規模修繕時期は気になります。
大規模修繕工事が終わった後のマンション、数年先に大規模修繕工事が予定されているマンションのどちらを選ぶべきなのかを聞かれることは良くあります。
中古マンションが大規模修繕工事を実施した後の売買価格の変化率を示したグラフになりますが、平均で2％上昇した程度、大規模修繕工事が販売価格には大きな影響を示さないことがわかります。
また、一方で中古住居の建物の市場価格は築20～25年程度でほぼゼロになると評価され、木造住宅の場合は土地代金が価格のほとんどを占めることになります。
マンションの場合はゼロにはなりませんが、やはり建物の価格は年々減少、一定期間後は最低評価価格となり土地使用権が価格の大半を占めることになります。
築20～25年は大規模修繕工事の2回目に相当する時期であり、修繕工事の有無が販売価格に大きな影響を与えないことを考慮すると、それほど工事が済んでいるかどうかを購入時に考える必要はないと思えます。
しかし、実際、修繕工事は工事期間中に居住生活の環境が悪化する可能性があること、修繕工事費が不足するマンションでは購入後に、一時金や借入金を利用する可能性があることを考えれば出来れば2回目の大規模修繕工事を済ませたマンションの方が購入者にはメリットがあると考えるべきでしょう。
また、購入価格に修繕積立金や管理費の余剰金も考慮されにくいと考えれば工事が済んでいるマンションの方が価値は高いと言えます。
これは築年数が10年程度のマンションでも同じことが言えます。
大規模修繕工事の時期を気にするより適正に修繕積立金を実施していることに重点を置くべきでしょう。
１０、修繕積立金の適正値
これまで説明した通り大規模修繕計画が正しく立てられ、5～7年毎に見直しが行われ、その計画基づいて修繕積立金が徴収されて入れていれば、適正な管理を行うマンションであると言えますが、購入者がこれを正しく見抜くことは難しいと言えます。
特に大規模修繕計画が正しく立てられていなければ、修繕積立金も不足する可能性が高くなります。
国土交通省は、修繕積立金の目安として単位専有部分面積当たりの適正値を公開していることは、第3章で説明しました。
（以下3章を抜粋）
1章でも説明しましたが修繕積立金の適正な価格は各マンションの構造や付帯設備、立地条件等によって異なるため一概に比較することは出来ませんが、国土交通省が示したマンションの規模別修繕工事費実績から算出した参考値と比較することが良い方法です。
各マンションの管理規約内にはマンションの建設延べ床面積が記載されています。
購入したいマンションの建物延べ床面積が【地上20階未満】の横軸上のどの範囲に当るかを確認してください。
売主、あるいは仲介業者から月額の修繕積立金額と購入予定の専有部分の床面積情報を入手してください。
例えば月額24,000円、専有部分床面積72㎡とすると単位面積当たりの修繕積立金は333.3円になります。
グラフからマンションの規模に関わらず国土交通省が示している目安を超えていることがわかります。
購入検討者はこの数値を目安に判断することで管理組合の修繕積立金の適正を把握する材料になります。
現在の修繕積立金残金、次回修繕工事費、次回修繕工事までの月数から算出します。導き方は図1に示しました。
購入を検討するマンションの修繕積立金の現状と次回の大規模修繕工事予定年月がわかればご自身で計算できます。
＊実際の計算は駐車場などの共用施設使用料を加味する必要がありますが、ここでは省いても大丈夫です。
少しでもこの金額を超えていればひとまずは健全な修繕積立金と言えるでしょう。
しかし、足りない場合は将来的に修繕積立金の値上げ、あるいは一時金の要求、最悪ローン負担が増えることを考慮しておく必要があります。
積立方式、見直しの実施、修繕金の計画対する実績の3ポイントは是非、購入前にチェックすべきです。
１１、大規模修繕のまとめ
大規模修繕工事と修繕積立金について説明しましたが、イメージはわかって頂けたでしょうか。
中古マンションを買うのにこんなことも確認する必要があるの？と思われる方もいると思いますが、一生に一度の買物です。検討ししすぎることはありません。悔いのないマイホームを購入するためです。
最後にこれまでをまとめることにします。
１）修繕計画がある
管理組合で承認された大規模修繕工事の修繕計画があることを確認してください。
＊確認方法
前期の定期総会の議事録に添付資料として含まれていることが多くあります。添付が確認できない時は仲介業者を通して現在の所有者（売主）から取寄せてください。
２）修繕積立計画がある
管理組合で承認された修繕積立金計画があることを確認してください。
＊確認方法
前期の定期総会の議事録に添付資料として含まれていることが多くあります。添付が確認できない時は仲介業者を通して現在の所有者（売主）から取寄せてください。
３）適切に修繕計画が見直されている
5～7年前に大規模修繕計画が見直されていることを確認してください。
＊確認方法
１）で確認した大規模修繕計画の立案年月日を確認することでわかります。
４）修繕積立計画と修繕計画が乖離していない
修繕計画に記載されている修繕工事費用（年単位）に対して将来の修繕積立金額が下回らないことを確認してください。
＊確認方法
修繕計画の12～15年（1回目大規模修繕工事）、修繕計画の20～25年（2回目大規模修繕工事）、修繕計画の35～40年（3回目大規模修繕工事）の累計工事額を修繕積立計画の累計額が超えていることを確認します。
５）修繕積立計画が適正であること
国土交通省が示している目安を超えていることを確認してください。
＊確認方法
現在の積立金額、次回の修繕工事に必要な額、次回大規模修繕工事までの期間（月）、マンションの建築総面積から月額積立金／専有部分面積を求めます。（図1の＠の値）
これらの情報は総会議事録、管理規約から得ることが出来ます。
5章ではマンションを購入する前にこれまで説明した以外に確認すべきことについてお話します。
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