夢のマイホームを手に入れたいと思う気持ちは誰しもお持ちです。
しかし、現実を取り巻く環境は厳しく、特に新築マンションはバブル期を超える高値が続いています。
近年、築年数が一定以上ある中古マンションが見直されています。
各住宅メーカーでは中古マンションを仲介ではなく、自社で買取、リノベーション後に発売する動きが活発になっています。
コロナ流行の状況は、様々な面でこの動きを後押ししています。
１）ローン返済が難しくなり、比較的築年数が少ないマンションが売りに出されるケースが増加している
２）中古マンションの価格の高騰により、現在のマンションを広めの新築マンションに買い替える動きが増加している。
３）在宅勤務の定常化により地方、郊外に自宅を再購入する人が増え、都心の中古マンションが売りに出される傾向が増えている。
一方、購入する側も新築マンションの価格の高騰により、予定価格を大幅に超える資金調達が必要になり、築年数が比較的新しく立地条件、間取り、生活環境が希望に合うリノベーションが可能な中古マンションも選択肢に加える方が増えています。
中古マンションと言っても躯体（コンクリート部分）以外の床、天井、壁紙、備付家具等は変更が可能であり、新築マンションと同様の空間が手に入り、自分の好みを反映できる点も人気がある原因と言えます。
しかし、分譲マンションは、区分所有法により住民（所有者）からなる管理組合への加入義務があり、躯体全体（マンション）を共同で管理、維持、運営する必要があり、毎月管理費、修繕積立金の納入義務が伴います。
特に中古マンションの場合、管理組合の管理状況と修繕状況によっては、購入後に思ってもいなかった負担が必要になるケースもあり、せっかく手に入れたマンションが生活に大きく負担を及ぼすことになります。
そのような事態に陥らないために、購入前にマンション管理の専門家の購入したい物件を調査するサービスです。
中古マンションは管理を買えと言われる
マンションの所有者（法律上、区分所有者と言います）は購入すると前所有者からその地位を継承することになります。
マンションの所有者は、○○〇（マンション名）管理組合に所属することが法律で決められ、管理組合の組合員になります。
組合員はマンションの専有部分以外の共用部分を共同で管理することになります。
管理組合の主な業務は、マンション内のルールの設定、管理運営費の徴収、出納管理、設備等の点検・修繕、保険の契約者などがあり、これ以外に老朽化に伴う共用部分の修繕工事の実施とその費用を積立て管理することです。
しかし、この管理組合の運営は法的機関による運用確認がなく、各管理組合の自主性に任されているため、管理組合によって財政状況、管理状況に大きな差があり、酷い場合、まったく管理組合が機能していない組合もあります。
このような状況は、良好な住環境に大きく影響を与え、購入後に思いがけない負担がのしかかり、大きな後悔に繋がるケースもあります。
また、管理費等が著しく安く設定されている管理組合では、一時金の徴収や頻繁な値上げも想定され、その上、適切な修繕工事等を実施しないことにより必要に迫られ、多額な一時金の徴収を求められることもあります。
実際、ネットで調べても管理費等の頻繁な値上げや修繕積立金の不足により区分所有者への多大なる負担を請求される例は簡単に見つけることができ、このような事態が一定の割合で発生していることを知ることができます。
昔から分譲マンション（中古）は管理を買えと言われます。これは今までお話したような状況にならないために生まれた言葉であり、立地条件や間取りだけではなく、中古マンションを購入する際に確実に確認すべきことです。
よくある排水管のトラブル
築年年数が35年を過ぎると排水管の老朽化により交換が必要になるマンションがあります。多くのマンションは毎年、排水管の清掃を行うことで老朽化の速度を遅らせる努力をしていますが、これを怠ると早期に交換が必要になります。この工事はマンションの構造にもよりますがかなり大掛かりの工事であり、一次引越しを含めて多額な費用が必要になります。
購入者の中には購入前に排水管の実情を知らずに購入したため、購入後5年で数百万円の修繕一時金を請求された例があります。もともと修繕積立金の額が少なく、日々の点検等も最低限に限定していたために起きたことです。
このようなマンションは放置すれば館内で水漏れが多発し、実用上、衛生上の問題があり、住めないマンションになってしまうため、修繕工事は必須事項でした。その方は渋々、一時金を支払いましたが、住宅ローンの返済と併せて大変な苦労をされています。
こうした事態にならないように事前に購入するマンションについて知ることはとても大切なことです。
仲介業者は説明しない
中古マンションの購入は仲介業者（不動産会社）を通して購入することが一般的です。
仲介業者が売買の仲介を行う際には、必ず契約前に「重要事項説明」責任があり、これは法律で厳格に報告項目までも決まられています。
主に登記的要素であり、分譲マンションの売買では管理規約、使用細則、管理費・修繕積立金の毎月の徴収額、共用施設の使用料、前所有者の滞納情報などになります。
残念ながら管理組合の財政・運用状況は購入者に伝える義務はなく、各自が自己責任で調査する必要があり、そのため内情を知らずに購入する人が一定割合いる現実があります。
＊不動産会社は、売買契約が成立すれば手数料が入ります。
法律で決められた以外の項目で購入意欲を削ぐような要素が入る情報を積極的に説明しない傾向はありますが、実際のところ、宅建士等の仲介業者は、管理組合の運用状況を読みとるスキルがないことが原因と考えています。
内見だけで判断できない
皆さんは購入前に内見でマンション共用部分と専有部分を見学に行きます。
専有部分の間取りや広さ、館内の雰囲気を実感することが出来、共用部分の清掃状況、ゴミ室の整理状況、駐車場、駐輪場の状況を知ることが出来ます。
しかし、それは管理状況の一部であり、財政面や法定点検の実施状況、躯体内部の給排水配管を始めとする共用設備の定期点検・清掃の実施状況を知ることはできません。
また、修繕工事の履歴を知ることも出来ません。
内見でも専門家でない限り、躯体のひび割れや手摺等の錆などの管理状況を確認することは難しいと言えるでしょう。
その上、財政面の状況やマンション内に潜在的に存在するトラブル等を知ることはマンション管理のシステムを知らないと難しいと言えます。
管理組合は運営を理事会（区分所有者から自薦他薦で選ばれた人達）に委任することが一般的です。
管理費等の徴収や出納、清掃や修繕時の立会い等の管理業務の実務作業を管理会社に委任します。
（多額な支出を伴う場合などについては区分所有者の一定割合以上の賛成が必要になります。）
管理組合は理事会を定期に行い、それ以外に年に1度、組合員参加の総会を行い1年間の運営状況の報告会を開催することが義務になりますが、それらの理事会や総会は、理事長が議事録を作成、保管する義務があり、区分所有者は閲覧する権利を有しています。
その他、利害関係者（購入委希望者もこれにあたります）は、閲覧する目的を示したうえで理事会（理事長）に各議事録や修繕記録等の情報の閲覧を希望することができますが、そこまで確認して購入する方は少ない現状があります。また、例え閲覧が出来ても正しく情報を理解するには専門的な知識が必要になります。
独自の視線でチェックを行う
当事務所のアドバイザーは、マンション管理士、管理業務主任者の資格所有者です。
また、マンション躯体、管理状況を確認するだけでなく、長い管理員経験から得た独自の知識でマンション内の良好な住環境の状況をチェックします。
宅建士、賃貸住宅経営管理士、土地活用プランナーとして長くマンションに関わってきたことで得た知識を元に購入マンションの善し悪しをアドバイスします。
例えば立地条件ですが、日当たり、騒音、周辺状況の環境や近隣住民へのヒアリングなど土地活用プランナーで得たノウハウから物件本来が持つ価値も併せて報告させて頂きます。
ご希望があれば売買契約当日に同席することも可能であり、契約書類の不備なども確認します。
内見に同行する意味
アドバイザーを長くやっていると購入希望者と一緒に内見に同行することはよくあります。
購入者の皆さんもよく勉強され、館内のチェックするポイントを事前に確認しています。とても良いことだと思います。しかし、どうしても気になるのは居住スペース（専有部分）になりがちです。
同行すると専門家の視線で館内のチェックポイントを説明します。他のマンションを検討する時もとても役立ちと言われ非常に好評です。
マンションの管理は管理会社の担当者と管理員、清掃員のスキル（気遣いや丁寧さも含めた総合力）で判断でき、それは館内をチェックすることで大体判断することができます。
それに加えてマンション管理の専門家が財政、運営状況を議事録等からチェックします。
問題のあるマンションはすぐに判断できます。その上、住民のモラルについても判断材料はマンション内にたくさんあります。
その意味でも内見は不動産売買では重要なポイントになります。
購入アドバイザー契約の内容
購入をご検討中の物件について下記の項目を調査報告する契約になります。
＊複数の物件を比較検討したい場合には3棟（３組合）までは同一契約内で対応します。
それぞれに項目について、ご提出して頂いた資料の解析、および内見同行時の調査、周辺調査を行った結果を報告します。
契約は報告書の提出をもって終了しますが、報告後も内容についてのご質問、助言要請については対応いたします。
ご希望であれば購入契約時に同行することも可能です。また、住宅ローンや購入後の保険等の相談もAFP認定者が相談を受けることも出来ます。（費用については内容にもよりますが、これまでの実績では無料で対応しております。）
ただし、アドバイザーとしての評価を含めて助言等は行いますが、最終的に物件購入の判断をされるのはご契約者となります。この点は十分にご理解ください。
契約者に用意して頂く資料
調査には物件管理組合の資料が必要になります。
これについてはアドバイザーは管理組合の利害関係者にはならず、売主から依頼をされている不動産会社（仲介者）に資料を請求して頂くことになります。
一般的には不動産会社は売主に資料を請求、売主が管理組合に請求する流れになります。
管理組合にもよりますが、議事録等の資料を各区分所有者に配布している管理組合も多くあり、売主が保管していればすぐに入手できるケースもあります。
購入検討者が直接、管理組合に請求することはありませんが、不動産会社によっては資料請求費用を請求されることがあります。
これについては購入検討者のご負担になります。（購入決定時にその費用を値引きしてくれる不動産会社や売主もいます。）
購入前にそんなことを要求することに臆する方もいますが、正当な権利です。
売主が管理組合に資料を請求すれば、管理組合には開示義務があり、これを怠ると科料（罰金）を科せられることが法律で決まっています。
売主も一日も早く売りたい気持ちはお持ちで、協力的な方がほとんどです。
万が一資料自体が存在しないような管理組合ではあれば購入しても苦労することは必至です。
それだけでも検討物件から除くことが出来ます。
アドバイザー契約までの流れ
お問合せから契約締結、契約終了までの流れを示しました。
①お問合せより当事務所にアクセスください。後日、担当者からご連絡いたします。
②購入アドバイザー契約の内容について、訪問させて頂きご説明いたします。ご希望であればWEB会議方式で行うことも可能です。ご相談ください。
③説明後、ご契約をご希望の方はお見積もりを提出いたします。提出後、契約を希望されれば購入アドバイザー契約を締結します。
複数の物件を比較検討される方も3棟（3物件）までは同一費用内で対応いたします。
④必要な資料は不動産会社を通して入手して頂きます。また、内見に同伴させて頂きます。契約には登記調査も含みますので所有者の情報も併せて報告させて頂きます。
⑤調査には1ヵ月程度を見込んでおりますが、調査期間はご相談ください。（購入のタイミングを失いことはこちらとしても避けたい事態です。最大限早く調査を終了いたします。）また、10日ごとにメールにて中間報告をさせて頂きます。
調査終了後、対面による報告と調査報告書を提出させて頂きます。
以上が契約の流れになりますが、報告書提出後のご質問や助言要請については無料で対応いたします。
購入アドバイザー料金
調査対象の販売価格より算出させて頂きます。
お支払いについては契約時に10万円、報告書提出後に残金となります。
AFPによる返済計画の確認
住宅ローンなどの家計に関する相談も契約者の方は無料で受けることが出来ます。
固定金利、変動金利の選択、自己資金の額、購入後の税金、購入後の保険契約など様々な不安にAFP認定者が相談を受付けます。
契約者方のライフプランをお聞きした上で、アドバイスをします。
契約終了後もマンション内で何かあれば、マンション管理士としてアドバイスはします。
また、購入後に家計の心配事や相談事がある時もつながりのあるAFP認定者にいると思うだけで安心感が違います。
もちろん、契約後の相談を無料でお受けできるかは内容によりますが、気軽にお問合せ下さい。
何かあった時に相談できる安心感
マイホームを手に入れた方は順風な生活を過ごして頂きたいと心から願っていますが、残念なことに生きているといろいろなことが起きます。
そんな時に相談できる専門家がいる安心感は精神的負担を大きく減らすことが出来ます。
過去アドバイザーとして購入のお手伝いをさせて頂いた皆さんからも保険契約、iDeCo、ローンの借換、前倒しの返済など様々な相談を受けています。
中には旦那さんのお小遣いの適正価格はと言った相談まであります。
皆さん30代、40代と若く、楽しいマンションライフを過ごしている様子をお聞きするととても幸せな気分になります。
そんな皆さんが共通して言われることは「何かあった時、困った時にすぐ聞ける安心感が契約して良かったこと」です。