新築分譲マンションの平均価格は全国で値上がり続け、東京都内では9,000万円（2022年）に手が届くほどの高値です。
新築は無理かもしれないけど、中古マンションなら手が届くかもしれない。そう考える方も増えています。
事実、近年新築マンションの発売戸数、中古マンション成約件数の関係はほぼ同数、あるいは逆転しています。
このような状況になっている背景については不動産専門サイトで多く解説されていますが、マイホーム購入を考えている方にはそれ程気になる話題ではないのではありませんか。
知りたいことは、購入した人は幾らのマンションを幾らの自己資金で、どんなローン計画で購入したの？ではありませんか。
1章では、中古マンション購入者の実像をデータから明らかにしていきます。
今後いろいろな表やグラフを表示しますが、出典先は国土交通省の令和元年度住宅市場動向報告書が主になります。
調査対象は3大都市圏とそれ以外となっています。
調査期間が平成27年～令和元年の4年間の集計です。（実にP400にも及ぶ報告書で読むだけで一苦労です。）
１、中古マンションを買う前のお住いは？
マイホームを始めて購入する人を一次取得者と言います。今、住んでいるマイホーム（持家）の買換えをする人を二次取得者と言いますが、一次取得者も二次取得者も中古マンションを購入する人は多くなっています。
グラフからもわかりますが、中古マンションを購入する方の7割以上の方は、住宅取得回数が1回ではじめてのマイホームになります。
買換えに中古マンションを選ぶ方も2割程度いることがわかります。
初めてのマイホーム取得であっても新築であることに拘る必要性はそれほどないと思っている人が多いことが判ります。
それだけ中古マンションは需要があると言うことです。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書
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１－１、中古マンション購入前の住まい
中古マンションを購入した人は、購入前にどのような住まいだったのでしょうか。
| ／調査年度 | 持家 | 社宅・寮 公務員 住宅 | 公営 賃貸 住宅 | 民間 賃貸 住宅 | 親族 同居 |
| 平成27年 | 17.0 | 6.3 | 9.4 | 50.0 | 17.0 |
| 平成28年 | 24.2 | 10.3 | 10.3 | 40.3 | 9.7 |
| 平成29年 | 22.1 | 7.5 | 7.5 | 44.2 | 14.3 |
| 平成30年 | 22.0 | 8.3 | 8.3 | 50.4 | 9.5 |
| 令和元年 | 22.7 | 10.7 | 8.7 | 47.3 | 8.5 |
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書出典
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持家からの買換えが約22％、親元等の親族からの独立が約10％、公営賃貸住宅が約9％、圧倒的に民間の賃貸住宅からの中古マンション購入者が多いことが判ります。
持家と親族同居を除けば70%が賃料が発生する賃貸物件からの購入と言えるでしょう。
住宅の種類にも戸建て、集合住宅の違いがあります。
一軒家からマンションを選択される方も約20％程度いるようです。一軒家に住み馴れているとマンションは手狭に感じるものですし、マイホームと言えば庭付き一戸建てが憧れです。
当然、一戸建ても検討されたはずですが、不動産物件数、価格も高いことなどの影響でマンションタイプを選択したのでしょうか。
一方、集合住宅に住み馴れた方は、マンションタイプを選択されている方が多いようです。
「子供の成長で住まいが狭くなった」をマンション購入の理由にされる方は毎年、上位にランクします。
子供が小学生高学年になれば子供部屋の必要性も感じるでしょう。また、子供が2、3人ともなれば尚更です。
間取りや床面積の広い住宅に住替える結果としてマンションが選択されたのではないかと推測できます。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書出典
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＊注意：一戸建て、集合住宅は建て方について問われています。持家、賃貸の判別は無関係です。集合住宅にはアパート、マンションが含まれます。
新築マンション購入者との違い
中古マンション購入者は持家、あるいは親族等に住んでいた割合が新築マンション購入者より高いことがわかります。
民間賃貸、社宅・家・公務員住宅に住んでいた割合は新築マンション購入者が高くなっています。
持家や親・親族の住宅に住んでいると民間賃貸よりも賃料負担は少なく、その分を貯蓄することが出来やすいため、住宅購入自己資金を多く貯められる優位は推測できますが、それでも購入価格が安価な中古マンションを選ぶ方が多いのは意外な結果でした。
逆に賃料負担が大きな民間賃貸からの新築マンションを購入する割合は高く、安価な賃料に抑えマイホーム購入を考える方、あるいは給与が高い方が多いのではないかと考えています。
戸建てからマンションを購入する方の割合に新築、中古マンションで大きな差はありませんでした。
１－２、家賃は幾らだったの？
中古マンション購入するためにはお金を貯める必要があります。
今回の調査では、借家（持家、親族同居以外）からマンションを購入した方を対象に購入前の賃料についてアンケートを行っています。
購入前の家賃は気になるポイントですよね。
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| 調査年度 | 平均賃料 |
| 平成28年度 | 80,684円 |
| 平成29年度 | 80,995円 |
| 平成30年度 | 95,145円 |
| 令和元年 | 83,832円 |
| 令和2年 | 85,035円 |
国土交通省令和2年度住宅市場動向報告書出典
| 部屋のタイプ | 賃料相場 |
| 全体平均 | 10.0万円 |
| １R～１DK | 7.8万円 |
| １LDK～2DK | 11.1万円 |
| 2LDK ～3DK | 12.9万円 |
| 3LDK～4DK | 15.4万円 |
（大和ハウスグループ、賃貸住宅D-roomより）
参考に東京都平均家賃（大和ハウスグループ、賃貸住宅D-roomより）を掲載しましたが、では全体で10.0万円でした。
東京に当てはめると１R～２DKの間取りの賃料が相当しますが、賃料は地域差が大きく、今回の調査は近畿圏や中部圏を含んでいるため、東京よりも低めになっている可能性が高いことは考慮すべきでしょう。
5万円以下の賃料と答えた方の多くは、寮、社宅、公務員住宅などが含まれていると推測できるでしょう。
国土交通省令和2年度住宅市場動向報告書出典
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5万円以上～10万円未満の賃料は、一般的にワンルーム～１DK、あるいは地域によっては１LDKの賃料と思われますが、お住いの地域の家賃の相場がわからないのではっきりとしたことはわかりません。
注目すべき点は、7.5～10万円未満の賃料割合が年度に関わらず、一定で推移しているのに対して、10万円以上が急激に減少、5～7.5万円未満が急増していることです。
2019年以降首都圏の賃料は上昇傾向にあり、特に東京23区は10％程度の値上がりが確認されています。
これらのことから中古マンション購入者は購入に備えるために一時的に賃料の安い物件に住み替え、自己資金を増やしているのではないかと推測できます。この調査項目は次回の調査も注目したい点になります。
新築マンション購入者との違い
| 賃貸物件家賃（円） | |
| 新築マンション購入者 | 99,342 |
| 中古マンション購入者 | 85,138 |
過去5年平均
新築マンション購入者が月の賃料が1万5千円程高いことが判ります。
一般的に賃料が高いと言うことは給与も高く、生活レベルも高い傾向にあります。
住宅ローンの毎月の支払額は、前に住んでいた物件の家賃程度を目安に購入を考えられる人が多く、新築マンション購入者が高額なマンションを買い易い状況に合った生活環境であったことがわかります。
また、中古マンション購入者で確認された賃料の挙動は確認できず、逆に10万円以上の賃料に住む割合が増加、安い賃料が減少傾向にあり、生活レベルが維持されていることがわかります。
２、中古マンション購入者の家族構成を知ろう
子供がいないご夫婦、子供が一人のご家族、子供が複数人いるご家族、高齢者がいるご家族など家族の形は様々ですが、ご家族の構成により求める住居も異なります。
２－１、世帯主の年齢は？
世帯主の年齢は幾つぐらいなのでしょうか。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書出典
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30歳未満で購入した方もいますが、30歳代、40歳代で購入された方が半数以上を占めていることがわかります。
40歳代、50歳代でも30～40％程度が購入しています。
40歳代以下の若い世代での購入が多いようですが、50歳歳代以上でも購入が可能であることがわかります。
平均年齢は46.3でした。
この結果を見る限り、中古マンションは年齢を気にせずに準備ができた段階で可能であることがわかり、この歳で・・。と言ったことを気にする必要ないようです。
では、質問を新築マンションを購入した方にも行っています。比較してみましょう。
新築マンション購入者の平均世帯主年齢が43.3歳、中古マンション購入者の平均世帯主年齢は46.2歳でした。
約3歳ほど新築マンション購入者の年齢が若く、この年齢差は徐々に広がる傾向にあります。新築マンションは中古マンションより価格が高く、その上価格上昇も激しいため、若い年齢で購入しないと35年ローンを組んだ時にローン年齢制限制限（概ね80歳）を超えるためではないかと考えられます。
新築マンション購入者の世代別分布では30代がもっとも多く、徐々に年齢が高くなると減少します。（60代以上は退職金等があるため35年までのローンを組む必要が無い）
これに対して中古マンションは30代から60代まで一定の購入者層がいますが、主流は30～40代であることがわかります。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書編集
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２－２、家族構成
そのため、調査では購入者の家族について調査しています。
| 調査年度 | 単身 （％） | 2名 （％） | 3人以上 （近似値） （％） | 平均 居住人数 （人） |
| 平成27年 | 14.2 | 26.7 | 73 | 2.8 |
| 平成28年 | 11.3 | 24.2 | 64 | 3.0 |
| 平成29年 | 11.4 | 32.5 | 55 | 2.8 |
| 平成30年 | 11.9 | 30.9 | 56 | 2.8 |
| 令和元年 | 11.7 | 31.2 | 53 | 2.7 |
＊3人以上はグラフからの読み取りのため近似とした
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11～12％の方が単身者であることがわかります。
投資物件として購入している人も含まれていると推測できますが、家賃を支払うよりも資産として保有したいと考えて購入される方が多いのではないかと考えています。
ご夫婦と推測できる2名の居住者の割合は、3割程度でした。
平成29年以降に増加しています。共稼ぎで世帯収入が高い間に資産としての住宅を購入される方、あるいはご年配のご夫婦が老後生活の拠点として購入した方が多いのではないかと推測しています。
お子様、あるいはご両親との同居の可能性もある3人以上の居住者数は、もっとも多く半数を超えていますが、近年は減少傾向にあります。
中古マンション購入時の居住者は2.7～2.8人でした。
住宅購入の理由の上位である「子供のために」はこんなところにも読みとることができます。
| 子供数 | 0名 | 1名 | 2名 | 3名 | 4名 以上 |
| 割合 | 6.2 | 18.6 | 54.0 | 17.9 | 3.3 |
＊3人以上はグラフからの読み取りのため近似とした
少子化のお話し
総人口に対する18歳未満の数の減少、出生率の低下が言われて久しくなりますが、意外に街を歩いていると2名以上の家族連れを見かけます。
調べてみるとびっくりしたのですが、年と共に出生率は減少しているのは事実ですが、結婚持続期間が0～4年の夫婦の場合では一人っ子は意外に少なく、2名以上のお子さんがいる方が多いことがわかります。
少子化っというと「結婚しても子供は要らない」と言うご夫婦が多くなっているってイメージしてしまう人が多いように感じますが、実際は皆さんは子供を授かっているわけです。（人数は別として）やはり、結婚しない（できないも含む）人の増加が根本的な問題なのかもせれないですね。
２－２、子供のため、両親との同居？
居住者が3名以上であっても同居するのが子供とは限りません。
調査では同居する人の年齢を「18歳未満」「高齢者（65歳以上）」について調査しています。
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「18歳未満の有無」についての結果ですが、理由はわかりませんが平成30年以降、無回答が25％。（個人情報の意識が強くなったのでしょうか。）無回答の傾向が一致するのは意外で何か理由があるのだと思います。
18歳未満の居住者がいる方の割合は、年々低下している傾向がありますが、無回答の原因がわかない以上、考察はせずに結果だけを表示することにしました。
住んでいないと答えた方も同様に理由でこの結果が意味することを読みとることはできません。
子供と住んでいる方が一定数いることだけは確認できました。
次は「高齢者（65歳以上）」の同居についても同様の質問をしています。
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こちらは、無回答の方が少なくて安心しましたが、2つのグラフだけでは分かりにくいので次のような表にまとめました。
| 調査年度 | 高齢者同居あり | 住んでいない | 高齢者 平均人数 | ||
| 全体 | 高齢者のみ | 他世代同居 | |||
| 平成27年 | 18.4％ | 9.4％ | 7.6％ | 69.8％ | 1.4人 |
| 平成28年 | 17.4％ | 8.7％ | 8.7％ | 72.3％ | 1.6人 |
| 平成29年 | 22.1％ | 11.4％ | 9.4％ | 68.2％ | 1.5人 |
| 平成30年 | 20.2％ | 7.1％ | 13.1％ | 76.9％ | 1.5人 |
| 令和元年 | 22.2％ | 10.2％ | 11.5％ | 75.1％ | 1.5人 |
購入した中古マンションに65歳以上の方が住む割合は20％前後です。
そのうちで高齢者のみで住む方（一人、あるいは高齢者同士のご夫婦、自分の親など）は、10%程度でした。
購入者が高齢者の場合、家族が65歳以下の世代を含む方は10％程度で、子供との同居、子供夫婦（2世帯）との同居する方と考えて良いでしょう。
中古マンション購入者で高齢者の同居がない方は平成30年以降は75%を超えています。
２－２、
３、中古マンション購入者の経済状態を知ろう
中古マンション購入者の世帯主年齢や家族構成がイメージできましたか？
次は皆さんがもっとも気になる経済状況についてです。
3－１、世帯主の職業
平均年齢46.3歳の世帯主の職業は何なのでしょうか。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書再編集
会社員・団体職員がもっとも多いことがわかります。会社員・団体職員（役員）が2番目に多く、両者の合計は各年度で6～7割を占めます。
年度毎に多少の変動はありますが、特に顕著な特徴は読み取れません。
自営業、公務員、年金受給者も各年一定数がいること、派遣社員（アルバイトを含む）の方でも購入する方はいることがわかります。
顕著な傾向があるのは公務員の取得者が少なる傾向にあることです。
無職についてはこれ以上の情報がないため詳細なことはわかりませんが、一般的に無職では住宅ローンを組むことは難しく現金一括購入が想定されます。機会があればもう少し詳しく調べたいと思います。
新築マンション購入者の職業と比較してみましょう。
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新築マンション購入者も会社員・団体職員がもっとも多く、中古マンショ購入者と同じ結果でした。
ただし、新築マンション購入者の会社員・団体職員は、減少傾向にあることがわかります。逆に会社員・団体職員（役員）は増加傾向にあることが顕著になっています。
この理由は、マンション価格の高騰により、購入者が会社員でも役員クラスに限られていく傾向が顕著になっていると考えています。
中古マンション購入者では見られなかった傾向で、中古マンションは価格帯に幅があるため購入が可能であるのに対して、新築マンションは購入を断念する会社員が増えているのではないでしょうか。
公務員も中古マンション購入者とは逆の傾向であり、増加しています。公務員は、景気や社会情勢にに左右されにくく収入が安定しているため、高額なマンションでも手が届き増加したのではないかと考えられます。
これ以外に新築マンションを派遣社員で購入できる方はほとんどいないことも示されています。
自営業者の新築マンション購入者は、中古マンション購入者よりも年ごとの変動が大きくなっていますが、景気や社会情勢の影響を受けやすいことがグラフに現れていると考えられます。中古マンションは価格幅があるため、影響を受けても購入を断念するまでには至らず、結果変動幅がすくなっているのではないでしょうか。
３－２、勤続年数
年齢とも関係しますが、今の会社に勤めて何年目に購入したのでしょうか。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書再編集
調査年度による特徴的な傾向はなく、個人の事情によって増減変動した結果が反映されていると思われます。
勤続年数が10～20年未満がもっとも多く、22歳で社会人になったと考えると32～42歳になります。
中古マンション購入者の平均年齢が46.3歳だったことから全体的に20年以上勤務で購入した方の割合が10年未満よりも多いことで平均値が高齢者側に移動したと考えて良いでしょう。
このことより中古マンション購入者は若く頃に購入するよりも長期間務めた後に購入する人が多い傾向にあると言えるでしょう。
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次に新築マンション購入者と比較してみましょう。
どちらも購入者は10～20年未満の勤続が多い傾向は同じです。また、平均年齢にほとんど差が無いことがわかります。（新築15.2年、中古15.8年）
しかし、新築マンション購入者がが短い勤続年数で購入する人が多いのに対して、中古マンション購入者は長く務めた後に購入する人が多いことがわかります。
この理由としては、マンション価格が大きく影響していると考えられます。
ローンの完済年齢制限は80歳が一般的です。高額な物件を購入するためには購入資金を多く準備するか、あるいは借入金の割合を多くし、返済期間を長くする必要があります。そのため、若い年代での購入が多くなりがちなのではないかと考えています。
これに対して中古マンションは販売価格帯にも幅があり、購入資金を長く期間で準備した人が出来るだけ短い返済期間で購入している傾向を示していると思われます。
３－２、世帯年収は幾ら？
専業主婦、共働きと働き方もそれぞれです。ご夫婦とも正社員、奥さんがパート、あるいはバイトと共稼ぎの形も様々です。
そのため調査では世帯主の年収ではなく、世帯年収が対象になっています。
世帯収入って何？
世帯年収とは、「同一の生計を立てる世帯全員の年収」のことです。
生計とは生活に係る費用が賄われている状態のことで夫婦共働きであれば、両者でお金を出し合っている状態になります。家賃は旦那さん、生活費は奥さんと取決めていても同一生計になります。（扶養関係は関係ありません。）
注意する点は同居していることが条件ではないことです。例えば単身赴任であっても旦那さんの給与で家族が生活していれば同一生計になります。子供が離れて生活していても仕送り（生活費・学費等）していれば同一生計です。親に仕送りしていても同一生計になります。
ちなみに年収は給与明細に記された収入で税金を惹かれる前の収入のことです。可処分所得とは違います。注意してください。（交通費は含みません。）額面年収とか、税引き前年収とも言われます。
国土交通省令和元年度住宅市場動向報告書再編集
世帯年収が400～600万円未満の方が多いことが判ります。
しかし、時代と共に購入者の世帯年収が600～800万円未満に移行している傾向が読み取れます。
新築マンションの価格高騰に吊られるように中古マンション市場も値上がりが確認されていることからも年収のハードルは高くなっているのかもしれません。
800万円以上の世帯年収は年に関わらず一定数いることもわかります。
狭小な高値の新築マンションよりも床面積の広い中古マンションを比較的に安価に購入する選択をされる方も多いのではないかと推測しています。
あるいは、長期返済期間を嫌い、出来るだけ短い期間のローンで完済することが出来る中古マンションを選択したのかもわかりません。
一方、400万円以下の方でも15％程度で推移しています。物件の価格幅や床面積、間取りタイプなど選択肢が多い中古マンション市場です。物件によってはどの年収で購入することが可能であることを示しています。
いずれにしても世帯年収に関わらず、中古マンションを選ばれる方がいることが確認できます。
新築マンション購入者との比較では、世帯年収で100万円程度、低額であることがわかります。
各年の平均年収を示しました。
ボーナス（年2回、2カ月）を考慮して年間16カ月で計算すると税引き前月収は、新築マンション購入者が50.3万円、中古マンション購入者が43.1万円となります。
一方で購入時年収を比較すると、中古マンションは400～600万円が購入者の中心であるのに対して、新築マンションは600～800万円が中心であることがわかります。
世帯年収が高い程、新築マンション購入者が多くなりますが、同じ年収でも新築マンションに固守しない人もいることを示しています。
逆に年収が600万円以下では、中古マンションを選択する割合が多く皆さんが年収を考慮しながら賢く物件を選択されていることがわかります
年収だけで新築、中古を選択する必要はありませんが、同じ年収であれば価格が高い新築マンションを購入する際の返済条件が厳しくなるのが一般的です。
このあたりが新築、中古物件のどちらを選ぶかのポイントになっているのかもしれません。
２、マンション購入者の実像が見えてきた
国土交通省の令和元年度住宅市場動向報告書から見えてきた中古マンション購入者をまとめると?のような人でした。
いかがでしたか？
予想した人と一致、それとも意外な結果でしたか？
あくまでも各項目の平均を基準にした結果ですが、参考になったのではありませんか。
とは言え、自分があてははまらなくても全然気にすることはありません。
世帯年収も400万円以下でも、年齢が60歳、派遣社員でも購入している人はたくさんいます。
平均的な人物像として捉えてください。
また、新築マンション購入者との違いもイメージできたのではありませんか。
購入者の家族構成に大きな違いはありませんでしたが、年収100万円の違い、若い時代に購入する割合が多い新築マンション購入者です。
イメージとしては将来が有望で返済に自信のある若い年代と捉えると分かり易いと思います。
次章では中古マンション購入者はどんなマンションを買ったのでしょうかを確認することにしましょう。
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