３章　みんなはどんな住宅ローンなの？

自己資金（頭金）として購入物件価格の25％前後を用意、残金は住宅ローンを利用することがわかりました。

前章で説明した住宅ローンの利用先は右表でした。

借入先としては民間金融機関が多いことは明らかです。

では、どのような条件でローン契約をしているのか知りたいところです。

そこで、この章では年返済額、返済期間や利用している金利タイプを中心に国土交通省の令和元年度住宅市場動向報告書より関係データをピックアップします。

また、フラット35を提供する住宅金融支援機構が毎年2度公開している住宅ローン利用者調査を利用しながらマンション購入をされた人はどのような考えでマンション購入をしたのかを調べてみましょう。（住宅金融支援機構のデータは戸建て購入、中古物件、建替え等を含めた住宅ローン利用者の統計になります。）

１、返済期間

最初に取り上げる項目は返済期間です。

調査年度	20年未満	20～35年未満	35年以上	平均
平成27年	5.8％	39.8％	54.4％	30.1年
平成28年	8.4％	25.2％	66.4％	30.7年
平成29年	10.3％	34.5％	55.2％	29.7年
平成30年	2.3％	25.8％	71.9％	33.7年
令和元年	6.7％	20.0％	73.3％	31.5年

5年間の統計では各年の返済期間の平均は30年前後を示してします。

その中で平成30年以降は返済期間が35年以上を利用する割合が高くなっていることがわかります。

＊平成30年の返済期間が33.7年と他の年よりも長くなっていますが、翌年の消費税10％増税の影響で駆け込み需要があったためと考えられます。（消費税増税は平成31年10月1日施行されました。）

消費税による駆け込み需要の影響もあります。購入を早めたために自己資金が目標金額に間に合わなかったこと、更にマンション価格の上昇により借入金の割合が高くなったため、返済期間が伸びたと推測できます。

マンション価格の高騰が続いている令和4年でもこの傾向は続く傾向が予測され、35年以上の商品利用割合は増加すると思われます。

マンション購入平均年齢が43.3歳（第1章）であったことから完済年齢は75歳付近になります。

２、年間返済額と返済負担率

次の項目は年間返済額と返済負担率です。

調査年度	年間返済額 （万円）	月返済額 （ボーナスなし）	返済負担率 （％）
平成27年	121.0	10.08万円	17.9
平成28年	137.3	11.44万円	18.0
平成29年	123.1	10.26万円	17.0
平成30年	130.9	10.91万円	16.4
令和元年	131.6	10.97万円	18.2

調査期間内の年間の返済額は、平成28年の137.3万円を除くと徐々に増加しています。

月の返済額でも平成27年比較で8,000～9,000円増加の11万円（ただし、ボーナス支払いなし）となりやはり消費税増税とマンション価格の影響が表れていると考えられます。

一方、年収に対する返済負担率は18％前後で推移していますが、これは購入者が毎年の負担額を一定の範囲に抑え、その分は返済期間を伸ばすことで高騰するマンションでも購入できる返済計画を組んでいることを示していると推測されます。

ただし、この返済負担率は住宅ローンに限定しています。実際の金融機関が融資を見極まる場合は、車、クレジット支払、携帯分割支払などの負債額がある場合にはこれを加算して計算します。

理想的な負担率は20％以下と言われ、公表されている結果では平均で18％程度ですから、優良な返済計画によって借入されていること判断できます。

ちなみに東京圏の2LDK～3DKの平均家賃は13万6591円（令和元年9月公益財団法人不動産流通推進センター公開）です。

住宅ローンの月額返済額よりも高いため、資産が増えるマイホーム購入を決断される方も多いようです。（税金や維持費を考えていないのでこの金額だけを鵜呑みにしてはいけません。）

３、融資率について

次は融資率についてですが、本題に入る前に融資率の説明をします。

融資率は購入物件価格の内、どの程度を借入金をしたかを示す数字です。言い換えれば「マンションを買うのに価格の何割を借りたか」を示す数値になります。

今回の国土交通省の資料に融資率はありませんが、「購入資金の内訳」調査に自己資金と借入金の割合が公表されています。

この結果から概ねの融資率は算出できます。

調査年度	自己資金	借入金	融資率 （％）
平成27年	37.2％	52.5％	58％
平成28年	33.9％	57.3％	63％
平成29年	35.4％	54.0％	60％
平成30年	28.9％	63.2％	69％
令和元年	32.2％	56.8％	64％

分譲マンションを購入した美馬さんはほぼ60％の融資率であることがわかります。

これに対して住宅支援機構が2021年10月に公開した取得住宅の種類に関わらず調査した最新結果では、多くのローン利用者の融資率は80～100％であり、分譲マンションとは大きく異なっていることがわかります。

分譲マンション購入者の皆さんは自己資金をきっちと計画的に準備をして購入していることが推測されます。

４、金利タイプは何を選んでいるの？

やはり、ローンを組む時の悩みのひとつが金利タイプです。

固定金利、変動金利はもちろんですが、固定金利は全期間固定型、期間選択型（2年、3年、5年、10年等）と種類があります。

まず、住宅金融支援機構の調査結果から固定金利と変動金利の利用割合を確認しましょう。（＊ただし、マンション購入に限定されず、戸建て購入、建替え、中古購入などの全住宅ローン利用者の調査結果）

2017年以降の傾向は、住宅ローン利用者で変動金利を利用する人は60％程度で推移していますが、2020年以降、急激に利用者が増加している傾向が読み取れます。それに合わせて固定型の利用者が減少傾向にあることがわかります。

特に全期間固定型は減少傾向、固定期間選択型はここ2年で大きく減少しています。

金融緩和、ゼロ金利政策により、住宅ローンの金利が大きく減少している影響を反映した結果と考えることが出来ます。

次に全期間固定型を選択された利用者は全体の6割以上がフラット35を利用していることがわかります。

これに対して3章の初めに示しましたが、分譲マンション購入者で全期間固定金利型を選択された方の中でもフラット35の利用は少なく、それ以外の住宅ローンを利用されている方が多いことを説明しました。

これは分譲マンション特有の傾向であり、分譲マンション購入者は変動金利タイプの利用は75％程度あり、住宅の種類別の金利タイプでももっとも多くの方が変動金利を利用している実態がわかります。逆に全期間固定金利を利用する方の割合が他の住宅ローン利用者の中でもっとも少ないことがわかります。

恐らく分譲マンション購入者の特徴のひとつではないかと考えています。

この傾向は国土交通省の調査結果で示されています。以下幾つの表にまとめました。

変動金利利用者が多く、固定金利（期間選択も含む）は3割程度の利用率であることが確認できます。

全期間固定金利型利用者も少なく、フラット35利用率も少ないことは説明しました。

また、固定金利期間期間選択タイプでは顕著な傾向はなく、固定期間を10年前後のタイプの利用者が多いことがわかります。

調査年度	期間選択型 （3年以下）	期間選択型 （５年）	期間選択型 （10年以下）	期間選択型 （10年超）	利用率
平成27年	3.7％	11.1％	1.9％	9.3％	26.0％
平成28年	4.9％	8.6％	6.2％	8.6％	28.3％
平成29年	1.0％	4.0％	14.9％	8.9％	28.8％
平成30年	0％	0％	22.2％	11.1％	33.3％
令和元年	4.7％	4.7％	5.8％	7.0％	22.2％

せっかめの金利タイプの説明コーナー

まずは、3つの金利タイプについて説明します。

次に多くの方が分かりにくいと思っている全期間固定金利型とフラット35の違いについて説明します。

全期間固定金利型とフラット35の違い

同じ固定金利ですが、次のような違いがあります。

５、住宅ローン金利の傾向について

冒頭で書きましたが今回の特集記事はマンション購入者の実像を知るために統計中心に書いていますが、住宅ローンの金利タイプは社会情勢と大きく関係するため、補足として近年の金利の傾向について補足します。

調査の時期は2014～2018年です。住宅ローン金利の推移では固定金利期間選択タイプ10年、3年、変動金利のデータが示されています。

この期間は固定金利が3.0～3.4％で推移していますが、変動金利は2.5％程度で安定していることが読み取れます。

分譲マンション購入者の70％が選択している変動金利は、金利の上昇により支払金額が増加するリスクはありますが、安定的に推移していること、併せて固定金利との差が0.5％以上あることを考えると上昇リスクを考慮しても変動金利を選択した理由がわかります。

また、変動金利はいつでも固定金利に変更できるメリットがあります。固定金利を契約期間中に変動金利に変えることはできません。（借換による変更はできる）

この安心感も影響が大きいと思います。

＊ただし、固定金利の変更はメリットばかりではありませんが、住宅ローン契約時にそこまでの知識を有して契約する方は稀で「金利が上がったら固定金利に変えればいいよ」と安易に思ってしまうようです。

５、返済タイプ

住宅ローンの返済タイプには元利均等方式と元金均等方式がありますが、今回の調査には記載はありませんでした。

それぞれの返済方式にメリット、デメリットがあるため知りたかった項目ですが残念です。

元利均等方式と元金均等方式の違いは今さら記述する必要はないと思いますが、再確認のために簡単ですがポイントだけを知っておきましょう。

どちらにもメリット、デメリットがあり、皆さんの資産状況、将来への見通しなどによって決めるべきです。一概にお勧めはないと覚えてください。

住宅ローンを組む際には、契約前にファイナンシャルプランナー等に確認を含めて相談することが良いと思います。

６、住宅ローンは何を基準に選んだの？

分譲マンション購入者の住宅ローンの金利については、他の住宅購入者とはかなり傾向が異なることがわかりました。

でも、どうしてそのローンを選んだのでしょうか？

気になります。

住宅金融支援機構の調査には「住宅ローンを選んだ理由」について調査して結果を公表しています。（理由の個数が多いため上位理由を表にまとめました。）

＊利用する金利タイプで4位以下は異なりますが、回答数の多いものの順位としました。詳しくは住宅金融支援機構（住宅ローン利用者調査）を確認してください。

やはり、ダントツで金利の安さがローンを選んだ理由でした。

団体信用生命保険は購入者のリスク管理には必要です。民間金融機関ではローンの義務ですが保険内容も様々なため、皆さん十分に検討していることがわかります。

分譲会社等が提携先の銀行を紹介することも多く、面倒な金融手続きなども含めて決定している方も多いようですね。

4位以下は僅差なため、「諸経費の低さ」「繰上げ返済のし易さ」「審査結果が早かった」「全額を1つのローンで組めた」「相談体制」「日頃から馴染みがあった」などの回答がありました。

当たり前と言えば当たり前の結果ですが、皆さんがローンについても十分に検討されていることがわかり安心しました。

ちなみに、分譲マンション購入者では利用率が引いフラット35を選んだ理由は「将来の返済額が確定している」が1位でした。金融機関による金利差がないため、ローン先を選択する項目も少なく安定を最優先する利用者の気持ちが表れた結果と言えます。

７、皆さんローンの中身をしっかり理解してるの？

「えっ」と思われる方、気持ちはわかります。数千万円単位の借金をするわけですから、100％とは言いませんが理解しているつもりぐらいだと思いますよね。

しかし実際の結果では15％程度の方は理解せずにローン契約をしている実態がわかります。

一言で言えば「怖い」と思います。

マイホーム購入者は人生の成功と思われていますが、一定の人は商品を理解せずに高額なローンを組み、社会情勢へのリスク管理も出来ない状況で生活されているということになります。

皆さんにはこのようにならないようにしっかりと知識と知恵を身につけて頂きたいと切に願いします。

８、住宅ローンへの負担感とリスク対策は？

ローン商品理解度、リスク管理の意識についてはわかりましたが、社会情勢によって大きく金利が上昇するリスクを数10年間受ける訳ですが、皆さんは将来への不安はないのでしょうか。

消費税が10＆に増税する前後で負担感をあまり感じない、全くないと答えた方がの割合が急増しています。特に非常に負担感があると答えた方が半減しています。

これは新築マンション購入者が高額取得者等の富裕層に限定されたことが原因ではないかと思われます。

少し頑張ればマイホームに手が届くと思っていた購入希望者が消費税の引上げ、マンション価格の高騰により一時断念、あるいは賃貸への移行を選択したため、経済的に余裕のある方しか購入できない結果を映し出していると推測しています。

あるいは融資率60％や返済負担率が20％以下で示されたように、頭金等の準備をしっかりとしていた方が多く、余裕のある支払計画を組むことができた安心感が反映されているかもしれません。

最近の住宅金融支援機構が公開した調査でも同じようか傾向を示すデータがあります。

比較したデータは、令和元年（国土交通省の調査時期と同じ）ですが、金利が上昇しても資金力あるため問題がないと答えた方が5ポイント上昇しています。更にローンを完済すると答える方も3.5ポイント増加しています。。

富裕層の購入、あるいは家計的に余裕のある返済計画により購入された方が増加していること示す結果ではないかと推測が出来ます。

逆にローンの組換えや一部繰上げ返済、借換により対策を考えている方は大きく減少しています。

面白いと思ったのは、調査時期に関わらず「わからない、見当がつかない」とある意味、腹が座った方も20％程度いることで、将来、ローン破綻にならないことを祈ります。

＊2021年はコロナにより日本経済も大きな打撃を受けている時期です。この時期にこの調査結果は、やはり新築分譲マンションは富裕層に限られた買物になりつつあることも含まれていると考えられます。

９、今後の金利をどう見ているのか？

この章の最後に昨年、不動産を住宅ローンを利用して購入した皆さんは今後の金利の見通しをどのように判断して購入したのかを見てみましょう。

2016年から始まった「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」ですが、2019年頃には終了するのではないかと考えた方も多く、金利の上昇を予想されていた方も多かったようですが、その後はしばらくは継続されると思われ不動産購入意欲につながったようです。

昨年の調査では、アメリカの政策転換等の報道もあり上昇を予想される方も増えています。

変動金利は安定して推移すると考えている方が全体の65％程度いることは、購入者が賢く社会情勢を理解していると思います。

実際の変動金利（短期プライムレート連動型）の金利は2.475％で推移しています。

経済エコノミスト、不動産の専門家、不動産投資家も日銀の政策転換が起こるのかには暗中模索で、コロナ収束、ウクライナ情勢等の変動要素が大きく予想できずにいます。

ローンを組む際に金利の変動に過剰な期待や臆病になる必要はなく、健全なローン返済計画により購入を考えれば、ローン支払への負担感は少なく、また、変動金利を予測したところで世界情勢によって変わるため、万が一を考えることもリスク管理上大切なことですが、それよりも健全な返済計画でローン契約することがもっとも重要な点ではないでしょうか。

１０、最後に

3章に渡り分譲マンション購入者とは一体どんな人なのかを国土交通省、住宅金融支援機構が公開している調査結果を元にまとめました。

マイホーム購入を考えている皆さんにはどう読めましたか？

「良かった考え方に間違いがなかった」と安心させる方がいる一方で「はぁ～だめだ」と落胆される方もいるかもしれませんが、このデータはあくまでも平均値から考察した結果です。

あまり内容に囚われて、購入意欲の欠如や高揚感を感じる必要はありません。

世帯年収400万円以下の派遣社員の方でも分譲マンションを手入れた例は知っています。

マンションを購入した方がどのような考え方で購入に至ったかを知ることで、現在進行形のマイホーム計画の参考になれば幸いです。

目次

１章　分譲マンションを買った人とはどんな人

２章　マンション購入の資金調達はどうしたの？

３章　みんなはどんな住宅ローンなの？

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