管理委託契約書には２つの内容が規定されています。

２、業務実施の様態とは

様態とは‥何？って思いますよね。でも次の項目を読むと内容がわかります。

契約書の写しは割愛します。（特に気になる点もありません）何が書いてあるかをチェックする程度で良いでしょう。

２－１、業務実施の様態

通勤方式が一般的です。昔は住込みが主流だっととか聞きますが今は珍しいですね。

２－２、勤務日・勤務時間

マンションの規模や組合員の要望によって大きく変わります。小規模マンションでは、ゴミの収集日の午前中の勤務体系も多いようです。中には３６５日、２４時間のマンションもありますが、多くは年末年始以外は常駐するマンションが主流で、勤務時間も９時～１７時程度がですかね。

標準管理委託契約のコメントには管理員の休憩時間についても勤務形態に応じて適宜記載するものとしています。

これは管理会社から派遣される管理員は単独であることが多く、管理会社が常に指導できないため細かな休憩時間まで記載することで住民に不信感を持たれる要素を減らすためでしょう。

２－３、休日

夏季休暇と年末、年始の休日、夏季休暇を設定してる場合が多いようです。

夏期休暇、年末年始休暇の対象日、その他休暇の日数等について、あらかじめ特定できる場合は、事前に書面で提示する等、できるだけ具体的に明示することが望ましいと定めています。

２－４、執行場所

管理員室。

ほぼ、皆さんが接している管理員さんの勤務条件が記載されます。

３、業務の区分及び業務内容とは

管理員の業務は４つあり、それぞれに内容が掲載されています。

当たり前に思える業務ですが、管理員の仕事の多様性を知ることが出来ます。

３－１、受付等の業務

7項目が定められていますが、いずれの業務もマンションには重要な仕事です。

３－１－１、各種使用申込の受理及び報告

月極駐車場については、車庫証明の発行に必要な書類の受付、車検証の保全など派生する業務もたくさんあります。

これ以外にも専有部分の修繕工事の申請も含まれます。また、各施設の使用後の清掃など様々な業務に対応することが求めれます。

施設使用料による収益は月末ごとに清算が行われ、管理組合に管理会社から報告があります。マンションに駐在する管理員は現地ですべての業務を

３－１－２、甲が定める組合員等異動届出書の受理及び報告

区分所有者の変更、居住場所の変更、賃貸借契約に伴う異動届は管理員が窓口になります。

未提出者の確認や書類の不備なども管理員がチェックして、適切な連絡を行います。

組合員の皆さんが規約に定めた提出物の受理、整理、保全はすべて管理員が行い遅滞なく理事長に報告を行います。

もちろん、個人情報になるため管理は厳重に行われ施錠付きの施設で保管します。

３－１－３、宅配物の預かり、引渡し

宅配ボックスがないマンションでは、管理員室で宅配物を預かり各組合員に連絡する業務も一般的に行われていますが、荷物の保管場所など運用ルールを明確にした使用細則が必要になると考えられます。

宅配物の預かり、引渡しについては、宅配ボックス等設備の設置状況、管理員の勤務時間等により、実質的に不要又は実施困難な場合も想定され、その場合は適宜修正を行うとされ管理組合と管理会社が協議の上で規定すべきとしています。

ネットでの買物が増加する近年、宅配物の預かり、引渡し業務は管理員の負担を大きくする一方です。

３－１－４、利害関係人に対する管理規約等の閲覧

利害関係者とは不動産業者を想定しています。

専有部の売買は不動産会社を通して行われますが、購入希望者にマンションの管理状況を伝える必要があり、規約、使用細則、総会、理事会の議事録を管理組合に請求することができます。

しかし、この請求は組合によっては規約に定めていない場合もあり、国土交通省は規約への記載を指導しています。

管理委託契約書に別表第５として開示する事項を詳細に記載しています。一部を抜粋します。

各項目に詳細事項があり、ほぼマンション管理組合の状況がわかる資料です。一般的には、この内容はほとんどは規約、使用細則に掲載されています。

また、収支関係には総会資料や理事会資料に記載され売主はこれらの資料を不動産会社に提供することで確認できるため、マンションにわざわざ資料を請求することは滅多にありません。

不動産会社以外にも利害関係者は区分所有者の利害関係にある人も含みますが、単純に親族等は該当しません。このことは皆さんも覚えておくと良いでしょう。（詳しくはせっかめメモを参照）

管理組合収支関係を公開することを認めている以上、分譲マンションの市場価格の評価項目に管理組合の運営状況が影響することを示しています。

３－１－５、共用部分の鍵の管理及び貸出

マンション内の共用部の鍵は管理員室に保管されています。マンションのセキュリティーと大きく係りますから、しっかりとした管理が求められます。

ひとつの鍵が紛失した場合、管理会社の責任でその鍵の交換を行う必要があります。

メンテナンス業者に鍵を貸出す場合も、日時時間、担当者名、返却のサインなど記録に残すことは当然の業務になります。

また、管理会社は一定期間ごとに鍵の本数を確認します。

３－１－６、管理用備品の在庫管理

日々の業務で必要になる備品は山のようにあります。事務用品をはじめ日常清掃の用具、電球、ゴミ袋、ガムテープ等たくさんあります。これらの備品はリスト化します。すべての購入は、管理会社を通し理事会の承認の上に行われ在庫数を含めて管理記録が保管されます。

これらの事務処理も管理員の重要な仕事のひとつです。

３－１－７、引越業者等に対する指示

専有部の住民の異動には引越し作業が伴います。多くの場合は引越し業者が行いますがその際、住民あるいは引越し業者から何の連絡もなく引越し作業を行うことはほとんどありません。

多くの引越し業者は事前に管理会社や管理人に車の停留場所の指示を受けます。配送車両の大きさ、作業時間が他の住民に迷惑にならないように管理員は最大限、気を付けながら駐車位置などを指定します。

その際に館内の躯体や設備への破損には十分注意するように注意（あるいは手引書等の案内の配布）を行います。

万が一破損があった場合は、現状を管理会社、理事長へ連絡、写真の撮影など含めて説明します。また住民への迷惑行為、苦情等があった場合は適切に引越し業者を指導します。

受付業務と言ってもかなりの業務量があることが理解できます。

３－２、点検業務

管理員は日々の共用部分の管理を行いますが、点検は細部に及び重要な業務になります。

３－２－１、建物、諸設備及び諸施設の外観目視点検

点検業務の中心になるのがマンション内の巡回です。管理員は最低でも日に１度は館内を巡回します。

巡回中に各設備の稼働状況を確認、躯体の汚れや異変がないことを確認します。汚れている箇所があれば清掃を行います。また、規約や使用細則に違反している状況を確認した際は注意を行い改善をお願いします。

外観に異常があれば管理会社に連絡を行い指示を受けます。これらの記録は管理員日報に記載します。

３－２－２、照明の点灯及び消灯及びに管球類等の点検

館内の照明はエントランス、階段、廊下などに設置されています。２４時間点灯している照明もあれば、日の出日の入りに合わせて点灯する設備もあります。

切れている電球があれば交換しますが、冬場には勤務時間内に電球切れを確認、交換できますが夏場はわからないことも多く、、組合員からの指摘によって交換するケースもあります。電球は消耗品として帳簿で在庫、使用日時、入荷数を管理します。

近年はLEDへの交換が進み、蛍光灯が切れることも少なくなりましたが、まだまだ、旧式の蛍光灯は多く設置されています。省エネ、温暖化対策の一環として徐々に切替が行われるはずです。

３－２－３、諸設備の運転及び作業状況の点検並びにその記録

巡回では設備の稼働状況を確認することも重要な業務です。正常に稼働していることが当たり前が求められます。

住民からの通報にって異常を知ることもあります。自動ドアの作動状態や出入り口の鍵の状態や扉の開閉の動きなど様々なことをチェックしながら巡回を行い、異常があれば改修を行います。

業者による修繕の必要があれば、理事会、管理会社に状況を連絡、その後の指示を待ちます。

３－２－４、無断駐車等の確認

自動車、自転車の無断駐車は住民の生活路の確保に影響します。

マンションのエントランスには宅配業者、引越し業者や多くの方が車で来ます。その他、組合員の友達や親族などの来館に車を利用する方もいます。

来客用の駐車場。駐輪場を備えているマンションであれば良いのですが、中にはちょっとだけだからとマンション共用玄関前に放置する方もいます。

管理員はそれをチェックし、長時間の駐車が行われている場合は注意文を貼り退去をお願いします。公道であれば警察へ連絡することで対応可能ですが、敷地内（私有地）では警察も何もできません。

無断駐車でもっとも問題になるのが緊急車両が必要になった時です。頻繁に起こることではありませんが、万が一への対応を考えて管理を行います。

点検業務はマンションを安心して使うために必須の業務であることがわかります。

３－３、立会業務

エレベータや給水設備をはじめマンションには多数の設備があります。それぞれにメンテナンス期間は異なりますが、管理員が日程調整、館内への告知、業者の入出館記録、作業記録を保管する必要があります。

また、修繕では、設備設置場所への案内や設備の状況を説明する必要があります。

特に実施の立会いについてはコメントで以下のように定めています。

では、想定してる３項目について確認しましょう。

３－３－１、外注業者の業務の着手、履行の立会い

点検業務等は必要上、管理員の勤務日以外の日に、外注業者が業務を行う場合も想定され、管理員による業務の着手、実施の立会いが困難な場合が想定される。このような場合、管理組合への連絡、事後の確認等により、適切な対応を行うことが望ましいとされています。

管理会社によっては、管理員の代休制度を利用して立会いをする場合もありますが基本的に作業に付き添う義務までは必要なく入館、作業箇所の指示、作業完了、退館までを適切に行うことが求められています。

いずれの場合も原則、作業に立会うことを基本とします。（４－２参照）

３－３－２、ゴミ搬出時の際の立会い

日々多量に発生するゴミの管理も重要な業務です。地域によりゴミの回収ルールも異なっています。また、回収日も時間も様々です。一般的にマンション内のゴミは館内で一時保存、回収日に指定の場所、あるいは業者が回収に来ます。

これに合わせて立会いを行い、清掃、ゴミ置き場の施錠などを済ませます。

日々、ゴミの分別管理の状況や整理整頓、衛生上の配慮なども含めて、日に何度もゴミ置き場は確認することも管理員の業務です

ゴミ搬出は衛生管理上も予定通り実施される必要があり、管理員の休暇等で実施を遅らせるわけにはいきません。そのため、管理会社は代行管理人を手配し確実に行われるように手配します。

３－３－３、災害、事故等の処理の立会い

マンション管理員は災害や事故に何か責任を負う立場にはありません。勤務中に火災が発生した場合には火元の確認、消防署への連絡までが業務と考えるべきです。初期消火への協力、避難誘導についてはマンションで実施される避難訓練等に参加はしますが、管理組合には防火責任者がいます。マンションによっては他に災害対応の役職を設置している場合もあります。あくまでもマンション住民が中心になって実施されるべきです。

地震発生時も同様で災害級であれば自己の生命の確保を優先します。

地震が収まった後に館内の巡回、各設備の稼働状況の確認を行い支障が出ている場合は理事長や管理会社に連絡を取り、指示を受けながら処理を進めます。

マンションは、防犯カメラの他、遠隔で設備の稼働状況に異常が起きた時に発報により警備会社に伝えるシステム設備が設置され、警備会社が出動する体制を整えてあります。

皆さんの管理委託契約書には「機械警備計画書」が付随され、「警備に係る重要事項説明書」の添付があったはずです。

このような契約体系にあるマンションで管理員に求められる業務とは管理委託契約書に定められている内容から「応急的措置」に限定されると考えられます。

管理員に設備等の知識はありません。事故の修繕等を行うとはありません。出来ることはあくまでも住民の安全確保、生活環境の維持であることは覚えておいてください。

また、契約書には下記のような条文が設定されています。

住民の生命、財産に危険が及ぶ場合には、立入禁止の処置など臨機応変な対処が求められます。

４、報告連絡業務

報告業務には３項目の具体例が定められています。

４－１、甲（管理組合）の文書の配布又は掲示

理事会が発行する資料を各戸に配布する業務です。これ以外にも自治体、関係役所からの連絡、催物の告知、町内会の告知をはじめ、注意喚起など管理会社から住民生活にであると理事会が承認した掲示物を掲載、適時剥がします。

マンション内には住民への告知を目的とした掲示板が１～数か所用意されています。

これらの実務も管理員の仕事になります。

４－２、各種届出、点検結果、立会結果等の報告

３－２「点検業務」には届出や作業報告書が発生します。また法定点検には理事長の記名押印後に所轄官庁に提出が必要な場合もあり、適時、理事長に連絡を取り処理します。また、各点検や修理状況は月に１回の理事会等で書面にて報告を行います。

管理会社担当者は管理員から報告を受け、理事会に報告しますが現場に立ち会ったわけではありません。状況や詳細な情報は管理員が説明する必要があり、このような項目が設けられています。

これらの業務も管理員の重要な業務です。

４－３、災害、事故等発生時の連絡報告

３－３－３「災害、事故等の処理の立会い」の報告の災害や事故等についても適時、理事長に連絡を行いますが、災害、事故等発生時のように緊急性が高い場合は事後承諾も認められているため、管理員は居住者の安全確保を最優先に考えて措置を行います。

安全確保が終わった段階で、管理会社を通じて、あるいは理事長に直接報告を行い、指示をうけることが基本です。

５、有害行為への対処

管理員の業務に具体的に定めているわけではありませんが、管理員の日常業務でも多く遭遇する事故等の処理に含まれる「有害行為への対処」についてお話しします。

標準管理委託契約書、第１１条には次のような記載があり、日々のマンション内に発生する有害行為について定めています。管理員の業務では重要な業務ですが、住民とのトラブルになるケースも多くあります。

契約書では迷惑行為や違法な行為へは、理事会に代わって管理会社が中止を求めることできるとしていますが、実際マンション内でこの実務に対応するのは管理員になります。

特に五、六に記載された文言はあまりにも抽象的です。さらに管理委託契約は共用部分に限定した契約であり、専有部で発生するトラブルについては契約の対象外と考えられます。

しかし、実際は専有部で発生する問題までも管理会社に解決を求めています。特に住民間のトラブルを管理員を通して解決するように求めるのはこの契約文が背景になっています。

このように管理員の業務は理事会（理事長）と管理会社の連絡役、マンション住民の窓口、点検業務の立会いなど多岐に及ぶことを理解して頂いたでしょうか。

次が清掃業務になります。

５、清掃業に関する契約

清掃業務は日常清掃と定期清掃を分けて契約書に記載されます。

日常清掃はエントランス等の共用部の清掃で、床の掃き掃除、拭き掃除、ゴミ拾いを中心とします。

管理員が業務内で行うケースも多く、大規模なマンションでは他に専属の清掃員を毎日派遣する方式が取られます。

これに対して定期清掃は床やカーペットの洗浄が中心になります。

ワッシャーなどの専用の設備を使用した清掃と定義され、実施回数も回／年と指定します。

契約書内では日常清掃、定期清掃共に具体的でかなり詳細に作業内容まで規定しています。

日常清掃と定期清掃の違いと契約文を確認します。

一部を抜粋します。（別表第3　清掃業務）

表現はわかりにくいですが、時間内で出来る範囲を清掃をすることを規定しています。

清掃対象部分は、契約内で別途定める方法が基本です。例えば建物の周囲、内部の共用部分などです。

次に定期清掃について確認しましょう。

一部を抜粋します。（別表第3　清掃業務）

清掃業務の算定は国土交通省が公表している「建築保全業務積算要領」に詳細な設定値があり、これを基準に各自治体、各会社等が「清掃業務委託料算定要綱」を設定しています。

この資料を確認するとなぜ、詳細な回数まで明記できるのかも理解できます。

必要な資料は検索すればすぐに入手可能です。

マンションの敷地面積、共用部面積、構造などはそれぞれのマンションで異なり清掃が必要な面積も異なり作業量が決定されます。

実際の契約内容は各マンションの事情により決定します。

清掃員ひとりの能力を一定として清掃が必要な床面積によって人数、あるいは清掃時間を取決め時間が掲載された契約になります。

清掃業務の契約の特徴は、一定の状況（清掃済みのきれいな）を保持することが目的ではなく、指定された作業を行うことで達成したとする契約です。

具体的には廊下や階段は常時使用します。清掃直後からゴミ等が新たに発生する可能性がありこのような契約が行われます。

管理員と管理人って違うの？

同じです。一般的には「管理人さん」って呼ばれますが契約書では管理員と表現しています。

管理者と管理人って違うの？

これは全然違います。管理者は理事長のことです。共用部を管理する役目を負っています。

管理人って暇って聞くけど本当？

管理人の休日、年末年始

管理人の休日は曜日により決まっていることが多く、祝日は関係ないこと多いです。ほとんどは地方自治体のごみの日により決定されています。また年末は12月29日、年始は1月4日が一般的です。

1月4日の週は管理人にとってはとても忙しい週で、ゴミ室等の集積所は年末年始のゴミが山積みになり搬出作業が大変になります。

労働時間の規制

管理人は人出不足です。理由のひとつに低額な時給です。9時～17時勤務でも月給与は20万円以下が現実です。それであればもっと効率の良い仕事に従事したいと考えます。

また、9時～17時勤務は少なく、ほとんどは午前中だけの仕事時間が多いようです。その上、正社員契約はほとんどなく、契約社員やパート採用になります。年齢が65才を過ぎている場合、年金支給額との兼ね合いもあります。

逆に出来るだけ稼ぎたいと望む人には1時間でもシフトに入りたいと思っていますが、現実には労働時間の規制があり原則8時間、週40時間を超えることはできません。

管理会社にとって都合の良い管理人とは

高齢者になると病気や体調不良により突然仕事に行けないケースは若い人に比べて多くなります。また娯楽、親族の行事など休みを取得するる機会も増えます。

急な出勤に対応できる人は管理会社によって非常に重宝な存在になります。そのため、管理会社は代行と言った幅広い年齢に採用枠を広げ、週2回程度の出勤に対応できる者を確保する募集を行っています。

代行管理員の存在

管理人さんの事務能力

管理人は高齢者が多いと言われています。定年後の安定した仕事として勤務日数、出勤時間が融通が利きやすい等の理由から人気です。

最近では勤怠管理にパソコンやスマホを導入する管理会社も多く、パソコンが使えることも採用基準としている場合もあり、ワード、エクセル、パワーポイントが使えると優位になります

拾得物、注意喚起等の掲示物の作成など以外にワード、エクセル、パワーポイントを使う機会は多くあります。

管理人さんの事務整理能力

事務処理以外にも検査関係等の書類も多く、事務整理が上手な方は評価が高いと言われています。

机の上に書類を山積みにしている管理人はあまりいません。ほとんどが個人情報、管理組合の収支に係る書類のため帰宅前に所定の場所に保管、施錠を行います。

また、理事長や住民、管理会社からの問合せも多く、遅滞なく対応するためには日頃からの整理整頓は必須です。

スマホは当たり前

管理会社からスマホを支給されるケースが多くなっています。勤怠システムに利用している管理会社も増加しています。また、ゴミ出しの立会い、日常清掃、巡回など管理員室を離れる時間も多く、至急の連絡など管理会社、住民に対応するための措置です。

人気の宅配ボックス

最近ではどのマンションにも設置されている宅配ボックスです。賃貸契約のマンション物件を選ぶ条件のひとつです。コロナの影響でネットショッピングの需要が高まる中益々設置するマンションも増えることもが見込まれますが、使用には一定のルールも必要です。

宅配ボックスを倉庫代わりに使用する例

一部の利用者は倉庫のように使用する人もいます。配送後長期間放置したままになることも問題になっているようです。

そのため、使用細則を定め一定期間を過ぎた荷物は部屋の前に管理員が移動する措置を取るケースもあります。

利害関係者って誰？

良く勘違いしている方が多い利害関係者の定義ですが、民法では親戚や友人であることは「利害関係を有する第三者」に当たらないとされています。

利害関係者は本人の債務を弁済する債務を持つ人です。分かりにくいですよね。本人が支払わないと自分が損する立場にある人と考える分かり易いかもしれません。（物上保証人・担保不動産の第三取得者・後順位抵当権者などが該当します。）

保証人、連帯保証人、連帯債務者は？と思われる方も多いでしょうが、彼らは弁済ではなく、直接債務を負っているため利害関係者ではなく当事者になります。

かなり難解な解釈です。皆さんは親族だから利害関係者ですとはならないことを覚えれば十分です。

規約等の閲覧って見るだけなの？

閲覧にはコピーも可能と解釈できます。ただし、コピー代等の費用は不動産会社に請求します。

不動産会社は、費用を依頼人に請求することも可能ですし、諸経費に含めることもできるでしょう。

管理費や修繕費の値上げが見込まれる場合は？

一般的には管理費や修繕費の値上げが検討中であれば、検討中であることを不動産会社に伝えます。あるいは値上げの時期が決まっていればその時期を伝えます。

理事会議事録を確認すればわかりますが、不動産会社もそこまで確認しているかはわかりません。

せっかめの管理員の経験では一度も不動産会社に資料請求を受けたことはありません。

売主に滞納がある場合は伝えるの？

はい、伝えます。不動産会社は売主の代理人として資料請求をしています。そのため債務の支払い請求も行います。

売買による権利継承者は特定継承者になり債務も引継ぐため、滞納の解消は出来る限り早期に解決したと考えています。

不動産会社も債務がある物件を知らずに販売したとあっては信用問題になります。不動産会社にとっても必要な情報です。

ずさんな管理会社は鍵を失くす場合が多い

せっかめの経験では、ずさんな管理をする管理会社は共用部の鍵を失くすことが多い気がします。

管理会社は月に１回程度、保管している鍵の在庫を確認し記録しますが、リプレース等で管理会社の変更時に問題になるケースに鍵の紛失があります。

鍵１つの紛失でもセキュリティーは大きく低下します。特にマスターキーの場合は大問題です。一定期間毎の確認は是非、実施して頂きたい確認項目です。

電球切れは意外に目立つ

夜散歩してるとチカチカ点滅している蛍光灯があると目立ちますよね。せっかめも職業的に気になってしまいます。

夜間、管理人が駐在している管理組合は少ないため、夏場になると電球切れ、チカチカ点滅する状態の蛍光灯が増えます。住民の方が日中、管理人に連絡すれば交換も可能ですが連絡しない人も多いようですね。

電球交換は大変です

最近の照明器具はプラスティック製が増えたので安心ですが、ガラス製のカバーの交換は神経を使います。

特に天井灯は三脚を使った交換が必要になります。その上、開放型の共用廊下で高所階ともなれば恐怖感も伴います。LEDの普及により電球交換の回数は減りましたが、現在もまだまだ電球交換が頻繁に必要な蛍光灯は多く存在しています。

共用廊下への私物の放置

管理組合としてエアコンの熱交換器を許可しているケースはありますが、前提として避難路の確保が出来る廊下幅（片側居室1.2m以上、両側居室1.6m以上）が必要になります。

もっとも多い私物としては自転車、三輪車、ベビーカー。それ以外では段ボール、植木、趣味用具などでしょう。

管理組合も注意喚起の掲示はしますが、あまり効果はないようです。専有部には収納スペースが用意されているマンションもありますが各部屋の収納スペースが小さいため一人がはじめると広がるようです。

最近急増する食材宅配ボックス

コロナ感染による緊急事態宣言以降、食材宅配が盛んになりましたが、それにあわせて運搬用の発泡スチロール製ボックスの共用廊下への放置が増えました。

管理組合もある程度は大目に見ているようですが、意外と事故につながるケースがあります。原因は高所階で開放系廊下は強風が吹くことが多々ありますが容器自体の重量がないため簡単に飛ばされます。その結果、廊下に置いてあった植木等に衝突して破損事故を起こします。

ゴミ問題

分別ごみの習慣も多くの住民には当たり前になっていますが、依然としてルールを守らない住民もいます。

廃棄する缶詰や瓶詰を洗わずに出す方、中身をそのままで出す方などモラルの徹底はされていないのが現状です。

回収業者はこのような状態のゴミを回収しない例もあり、管理員はひとつひとつ処理を行っていますが住民の方は知りませんよね。

そんなの同然でしょうと反論する方もいると思いますが、かなりの時間を要する仕事になり他の仕事に影響を及ぼすことになり、最終的には住民の皆さんの管理費にも影響する可能性を含んでいます。

最近見かけない黒いゴミ袋

東京都の場合、分別の徹底および収集作業にあたる職員の安全性を考慮するため、中身の見える透明または半透明の袋で出していただくようお願いがされています。

しかし、中には黒いゴミ袋中に入れた敷いた上で透明袋を出す住民の方がいます。管理員としては気になりますが開封して中を確認するようなことはしません。

恐らく多くの方は知らないと思いますが定期に行政機関の担当者が回収するゴミを確認しながら巡回しています。

違法なゴミがあれば指摘され、注意を受けます。

資源回収システムって知ってますか？

子供会や自治会が廃品回収をしていますが、あれは地方自治体が回収されたゴミの重さによって報奨金を支払っています。非営利団体にとっては貴重な収入源になっています。他にもマンション管理組合が回収ごみの収集に協力すると量によって自治体から軍手などの無料支給があります。

地域によって違いますが一度それぞれの自治体のホームページはチェックしてください。

古着はお金にならなくなったようです

古着は数年前まで買取対象の資源ゴミでしたが近年価格の下落で可燃ゴミとして処分されてる傾向があると聞きます。

勝手に見ることはできない防犯カメラ

防犯カメラの画像は一定期間保存されます。保存期間に規定はありません。管理員は管理員室で現在の状況を確認することができますが、過去の映像を勝手に見ることはできません。必ず理事長の許可が必要になります。

ただし、ゴミ室など決まったアングル、箇所の映像について理事会、理事長から事前に承諾を得ていれる場合は過去映像を見ることもできます。（不法投棄や違反者の発見が目的である場合と規定されている）

意外に皆さん気にしないようです

皆さんのセキュリティーを確保するためにマンションには防犯カメラが設置がされています。

管理員は自由に防犯カメラを確認することはできません。過去画像の確認には理事会の承認が必要になります。

粗大ごみを平気でゴミ置場に置き去ることもしばしば、大抵のマンションのゴミ置場には防犯カメラが設置されているため、廃棄した個人を特定することは簡単にできます。

それ以外にもアルミと金属の区別なく破棄する人、燃えるゴミに金属を混ぜている方など様々です。

機械警備って何？

身近で言えば「セコム」が家庭に設置しているシステムをマンションに設置していると考えると理解しやすいと思います。

具体的には給水、排水設備にセンサーを設置し遠隔地で監視します。異常が確認されると社員が緊急で駆け付け対処します。また必要があれば関係機関に通報連絡を行います。

皆さんのマンションのフロントにも24時間警備の連絡先が掲示されているはずです。スマホ等に連絡先は是非、登録しておいてください。

警備契約にも重要事項説明書が必要なの？

管理委託契約契約とは違いますが、機械警備を契約した場合、警備会社は依頼主に契約終了後に契約内容の概要が記載された書面の提出が義務化されています。

事前説明の必要はなく、書面の受け渡しだけが必要になります。

警備契約って管理会社と契約してるけど・・・

管理会社はほとんどの場合、機械警備契約を専門会社と再委託しています。管理会社も警備会社として公安へ登録を行っていますがあくまでも再委託を前提とした登録です。

管理業務委託契約で再委託先については、委任者の事前承諾が必要でしたよね。

そのため、管理委託契約の重要事項説明で機械警備契約も含めた内容を組合員の皆さんに説明する義務があります。

このように住民の皆さんが安心して生活が送れるようにいろいろな監視が24時間体制で行われています。

気を遣う強風

管理人の仕事をしていると事故を未然に防ぐためにいろいろ考えます。特に高層マンションで開放系廊下の形式では風の恐怖を感じます。

一番は台風前の傘の恐怖です。廊下に面した窓には格子枠が取付けられていますが、住民の方は安易に傘を引っかけたまま放置します。

傘は風で簡単に開きます。一度開くと強力な力で飛ばされます。その上傘の先端は比較的鋭利です。人に当れば怪我につながります。

同様にベランダにある物干し竿も怖い存在です。一昨年の大型台風では強風により物干し竿が飛ばされ、１階へ落下した事態も幾つか報告されました。また、ベランダに設置されている避難用仕切りを貫通した事態もありました。

共に共用部で起きた事故であり、事前の注意喚起があれば防げた事故です。

管理会社は台風が通過する時には事前に注意喚起の掲示を行いますが、それでも事故は起きます。

是非、皆さんには加害者、被害者にならなためにも十分に注意して頂きたいです。

痛感する性善説の無力さ

人間の本性は基本的に善であるとする倫理学・道徳学説、特に儒教主流派の中心概念。（ウィキペディアより）

マンション管理員を長く務めると性善説はないのかもと感じてしまいます。

日本的なのでしょうか。皆さんはどう思いますか？

子供の遊び声もクレーム対象

住民間のトラブルはコロナ禍、増加する傾向にあります。外出の自粛等で精神的なストレスが大きな要因と言われています。

体感としてコロナ以降、騒音トラブルに接する機会が多くなった気がします。今まであれば気にならなかった音も気になる。何が原因も分からずイライラしてしまう。

特に制心がありません。見えない恐怖に怯えながら生活するストレスは想像以上でしょう。

たまに遊ぶ声まで「うるさい！！」と言われれば委縮してしまいますよね。両者の感情がわかるだけに管理員としては複雑な思いで対応しています。

管理員に在宅勤務はありえない

在宅勤務って言われても管理員は現場で仕事が必須の仕事です。マスクの着用は当然ですが、管理員がコロナに感染となればマンション全体への影響も大きく、管理会社もかなり頭を悩ませたと思います。

その上、管理員の年齢層は高く、重症化リスクが高いと言われている年齢層です。そのため、管理会社は管理員の出勤希望者のみに一時限定しました。

とは言えゴミ出し等は総会や理事会のように延期が許される業務ではありません。

そこで管理員の人たちが考えたのが徒歩通勤や自転車通勤です。かなりの割合で増えたと言われています。

ゴミ出しは回収業者の皆さんと同様に感染リスクが高くなると指摘されています。

マンショントラブルでもっとも多いのは？

もっとも多いトラブルは騒音ですね。騒音も発生源によって幾つかに分けることができますが上層階の足音や物音が気になる方は多いですね。

深夜に洗濯機や掃除機を使うのは常識として他人の迷惑がかかるとわかりますが歩く音となると本人にも自覚がないケースもあります。

子供たちが室内で走り回れば当然に振動音は下層階に響きます。床にコルクなどのクッション材を敷くことが有効とはわかっていますが、子供はどこでも遊び場所にしてしまいます。なかなか完全に防音することはできないのも事実です。

管理員が出来ることは限定的

管理員の立場を理解されている住民の方がほとんどですが、誰でもくつろぎの場所である自宅で他人から注意されるのは良い気分ではありません。

管理者も好きで注意をしているわけではありません。仕事として注意をお願いしています。

しかも注意をする内容は、理事会や総会で皆さんが決定した内容です。注意する時も周囲の状況、人目、注意する文言もひとつひとつ気を付けます。

管理員は特に何か権限が与えられているわけではありません。平穏に仕事を終わらせたいと思っています。

おそらく、これは管理員の共通の思いだと思います。

迷惑行為や違反行為を繰返す人

繰返す人はわかっています。多分、どうせ何もできないと思われているから違反行為を繰返すのでしょう。

しかし、管理員も無抵抗ではありません。事実を積み重ね違反行為が繰り返されている証拠を集め、管理会社から理事会に上程します。

管理員の経験では、この方法で違法駐車や喫煙行為は抑えることができます。

違反を繰返せば、理事会はより厳しいルールを作り、結局は違反者自身の行動をより制約することになります。