１、建物・設備管理業務はどんな業務？

マンション建物や設備に異常がないことを確認する作業です。大規模修繕、マンションの耐久年年数にも大きく関わり

、また日々の良好な住環境の保全、資産の維持するためにも重要な業務になります。

実施内容は「目視点検」と「検査」が含まれ、それぞれに点検箇所、検査が明記されています。

法律で決められた点検、検査については、定められた専門家により行われますが、それ以外の点検は管理員が日常の巡回の中で行う目視点検です。

２、法定検査について

標準管理委託契約書に定められた法定検査は、管理会社が直接に行う訳ではなく、特定行政庁が検査方法も検査資格者を定めています。マンションに求められる検査は次のような関係にあります。

この中で管理会社の役割は、検査日程の調整、実施の立会い、結果の受取り、検査報告資料の保全、理事会への報告、特定行政庁への報告が業務になります。

この結果から、特定行政庁は各マンションに検査済証を配布、修繕が必要な場合には違反是正指導等が行われます。

指導等があった場合は、管理会社は理事会に対して修繕計画案を提案します。

２－１、給水設備の法定点検

給水設備はマンション内に１０ｍ³以上の貯水槽を所有する管理組合に義務がある点検です。この給水システムを簡易専用水道と言います。

この設備の場合、年１回以上の貯水槽の清掃と水質試験の結果を特定行政庁、あるいは保健所に提出義務があります。

最近は高層マンションでも貯水槽を使用しない給水システムが出来たこともあり、給水設備の法定点検の必要なマンションは減少しています。

規約の設備に受水槽や貯水槽の項目がある場合はこの法定点検が必要になります。

２－２、浄化槽、排水設備の法定点検

マンション内に浄化槽を所有する管理組合に義務がある点検です。

浄化槽は水洗式便所と連結して屎尿及び雑排水を処理し、公共下水道以外に放流するための設備又は施設です。

それぞれの自治体の下水道状況によって変わります。東京は下水道が完備されているため浄化槽を所有する管理組合はあまり見かけません。また、全国的にも減少する傾向にあります。

この設備の場合、年１回以上の貯水槽の清掃と水質試験の結果を特定行政庁、あるいは保健所に提出義務があります。

注意としては、ディスポーザーを完備しているマンションでは、ディスポーザー用の浄化槽の設置義務があります。この場合も清掃と結果を特定行政庁、あるいは保健所に提出義務があります。

２－３、自家用電気工作物の法定点検

皆さんのマンションの電気がどのように供給されているかにより変わります。

具体的には、電力会社から600Ⅴを超える電圧で受電して電気を使用する設備がある場合になります。敷地内に電気室がある場合、敷地内に変電設備（キューピクル）がある場合です。

自家用電気工作物を安全に使用を続けるためには、月次または隔月（3ヶ月）点検、そして年に一度の年次点検を実施する必要があります。この検査は法定点検です。

これ以外に50kwの供給で70戸程度であればパットマウントなどの小型の変電設備が設置されています。

最近のマンションは電化が進み、各部屋に空調を個別に設置するケースが多くなり、電気使用量は増加傾向にあります。

高圧一括受電方式で電気代の節約をすることも可能ですが、マンションの場合は組合としての契約が必要になります。その場合、個別に各家庭ごとに契約することはできません。

もうひとつ電気設備で覚えておいて欲しいことがあります。今お住いの地区の浸水危険度です。変電設備が水に浸かると館内の電気は停電します。また、生活用水にポンプを利用した給水システムを利用している場合はには断水も発生します。

自治体が公開している浸水地図を確認し、もし該当地していた場合は、防水対策をすべきです。防水対策は管理会社に調査依頼を行うと現在の状況や対策費の見積りを用意してくれます。

２－４、消防設備等の法定点検

各マンションは非特定防火対象部に区分される建物です。

マンションは耐火と防火の２つに要件が求められる建築物です。耐火は建物の持つ火災への強さ、防火は延焼からの建物を考えると分かり易いと思います。いずれも延焼を防ぎ、火災の鎮火まで建物を維持しておくための基準です。

構造や資材、建材や規模、階数により異なり、耐火構造、準耐火構造の構造上の規定と不燃性、準不燃性、難燃性など資材、建材の規定があります。

これに対して、消防法は居住者の生命を安全に守るための避難と火災を大きくしないための初期消火を行うために必要な設備に設置ルールを定まています。発生時に出来るだけ早く、多くの人に警報を出し、円滑な避難を可能にするための設備が館内に設置されています。火災はいつ発生するかわかりませんが発生した時に確実に作動する必要があるため点検が重要です。

消防法に基づき設置された消火器、自動火災報知器、消火設備、誘導灯などの消防用設備について、同法に基づき定期
に機器の点検（機器点検）、総合的な動作点検（総合点検）を行うもので、防災上非常に重要な点検です。

検査は２つに分かれていて検査対象となる設備と点検周期が異なります。

皆さんも日常で見かける設備や器具があります。消火器は廊下に設置されていますよ。（専有部への設置義務はありません。）室内消火栓設備も一度は見たことがあるはずです。

これらの設備は、住民への火災発生の警報、円滑な避難、初期火災への住民の対応のために設置されています。いつでも作動できる状態を維持するために周期的に点検が行われ、マンションでは検査結果を3年に一度消防署に提出する義務があります。

２ー５、機械式駐車場の自主点検

敷地の有効利用を目的に設置される機械式駐車場ですが、機械式駐車場設備には法定点検はありません。

しかし、駐車場所有者、あるいは管理者は安全性を確保するために1～3カ月に一度の定期保守点検をおこなうことが一般的です。

３、巡回の重要性

マンション標準管理委託契約には、法定点検以外に外観目視点検が定められています。この作業は、皆さんが日々接する管理員の巡回中にも実施されます。

管理員の経験から、マンション内の破損や異常な状態の発見は次の４つケースがあります。

１～３については管理員が現場に行き、状況を確認後、初期対応を行います。その上で異常の内容を管理会社に連絡、対処方法の指示を受け対応します。

管理員は建築に関する専門家ではありませんが、各管理会社とも巡回中に注意する点などの教育には力を入れています。皆さんが普段利用する共用部分は巡回中に次のような箇所をチェックしながら巡回を行っています。

管理員は建物の外壁、外周の塀や植栽の状態、共用階段、共用玄関、エントランスホール、郵便室、機械室、電気室（扉前）、駐車場、駐輪場（自転車置場）などのすべてをチェックします。

些細なこともチェックし大きな資産の損失や良好な住環境の低下を未然に防ぐことが目的になります。

管理員の業務にも含まれている点検業務は、建物・設備の管理業務と重複する契約になっています。

ここで得られた情報は、大規模修繕のために貴重な情報として管理組合の資産になります。

４、既存不適格建築物等について

建物や設備には時に「既存不適格建築物」「既存不適格設備」が報告書に記載されます。

「えっ」っと思われる方も多いですが、これは建築基準法の改定により起こります。

建築基準法は、建築工法の改善、建築資材の改良や新商品、評価方法の見直しなど日々進歩する建築基準を定めています。また、地震等の災害や健康被害など社会情勢に影響を受けるたびに見直しが行われました。

アスベスト問題、シックハウス問題、新潟地震による改定は皆様にも記憶にあるのではないでしょうか？

建築基準法が改定されても多く建物の改正前にすでに建てています。そのため、法律が施行後に違反建築物になってしまいます。そこで国土交通省は「既存不適格建築物」の名称を付け、違反建築物と明確に差別化しました。

その上で、それぞれの基準への適応を努力義務とし、増築、改築、建て直しの際は基準に適応することを義務化、税法上の優遇策などを準備しています。

マンションでは耐震基準への依存不適格建築物は皆さんもよくご存じのはずですが、昇降機についてもエレベータのドアに挟まる事故が多発した状況を受け、改定が行われ戸開自走防止機能を付けることが義務化されました。これ以外にも地震時に最寄りの階に停止する機能も義務化され、その結果、改正前の昇降機は「既存不適格設備」とされています。

特に日々の生活で支障をきたすことはありませんが、修繕、保全の観点から自分の住むマンションに不適格な設備があることは是非、確認して頂きたいと思います。

特殊建築物って何？

不特定多数の人が利用する建物を指し、建築基準法上では特殊建築物に該当する建物の用途が定められ、マンションも該当します。

特定建築物？特殊建築物って違うの？

特殊、特定が重複して使用されています。

以前は法定検査は特殊建築物が対象でしたが、平成26年に建築基準法の改正時に、特殊建築物に行政機関が指名した建物も含めるようになり、特定建築物検査に名称が変更されました。

特殊建築物は建築基準法に現在もある区分です。特定建築物は建物（学校など）の衛生環境を規制する法律で分けられますが、同じ建築基準法に規定されている法定検査はこれと同じ名称が使われているためわかりにくくなっています。

昇降機って何？

エレベーターやエスカレーター等の装置の建築基準法内の呼称になります。マンションにある設備は、エレベータですよね。

ところで、エレベーターの寿命って知ってますか？設備としての法定耐久年数は１７年に設定されていますが、適正な保守点検を行っていれば20年から25年使用することができるそうです。

エレベーターも進化している

エレベーターも昔のように大きな機械室（油圧室）が必要な仕組みではなく、最近は機械室が小さくて済みロープ式や機械室が必要ない自走式のエレベーターも普及しています。

高層マンションは何階以上のマンションなの？

定義はありません。マンションの１階は平均で３ｍ程度です。（躯体の床の厚みを含めて）２０階以上、６０ｍ以上のマンションを高層マンションと呼ぶのが業界の常識らしいです。

これとは別に建築基準法や消防法では31ｍや11階以上などそれぞれに区分けした高さを設けています。

高さ３１ｍって何で中途半端なの？

実はこれには訳があって、「尺」（しゃく）って知ってますか？昔の長さの単位です。1尺＝30.3ｃｍです。

西洋建築の2階建てや3階建てのような建物は海外の技術を取入れてて発展しましたが、この時、職人（大工さん）が分かるように図面を尺で計算しました。建築基準法などは高さの基準を100尺としたため、30.3ｍ＝31ｍが高さ基準になりました。

11階以上の建物は10階とは別に規制項目が設けられています。先ほども書きましたが1階は約3mですから11階以上で規制が厳しくなります。

これに併せて消防車のはしご車も30mを最大として設計されましたが、建物の高層技術はどんどん発展。結果として消防法も31mで大きく規制が厳しくなります。

こんな理由からマンションは10階建てが多く建てられます。

ちなみにこれはマンションに限ったことではなく、すべての建物で同じ規制です。オフィスビルは一般家庭天井が高いですよね。（オフィスビルは1階の高さが約4ｍ）そのため、オフィスビルは7階建てが多く建てられます。

10階建てと11階建てマンションって違うの？

防火基準では、11階以上のマンションにはスプリンクラーの設置が義務化されています。また火災時に消防隊が利用できる非常用エレベーターの設置も義務になります。

非常用エレベータは一般のエレベーターより広く、速度も速くなるため設置費用もかかり建築コストが高くなります。そのため、10階建て31mで建てるわけです。

31m以上になると館内（低層階の専有部を含む）で使うカーテンも防火用のカーテンが必要になります。

マンションの高さってどこまでの高さなの？

良い質問ですね。高さには２つの意味があります。一つは測量的な高さです。海抜や基準面をゼロとした高さと建物などの高さで地面からの高さです。

建築基準法や消防法の高さは建物が建つ地面をゼロとして高さを図ります。

屋上に屋上出口用の建物、エレベーターの機械室が設置されている場合があります。これは塔屋（とうや）と法律用語では呼びます。屋上に設置する場合は真上から見た時に建物の床面積（水平投影面積）の1/8以下であれば高さには含まれないと言う特例がありますが、居室として使用する場合は高さに含まれます。

屋上にある手摺は高さに含みませんが、パラペット部分は含みます。

幾つか例を示しましたが、これ以外にも規制項目がたくさんあります。このように建築基準法や消防法には細かな規制項目があり、建物の安全性や皆さんの生活を担保しています。

専用水道って何？

非常に分かりにくいですよね。

まず、水道の水と違いの？と言う疑問が浮かびますよね。専有水道は水道局から供給される水ではありません。公共水道ではないことを覚えてください。

専用水道は私用水道です。自らが使用する目的で作った水道のことですが、個人的に家族だけで使用する水ではなく、一定の規模の人に供給することを前提にしています。

一定の規模とは１００人以上であること、１日の供給量が２０ｍ³を超えることを条件としています。

さらに、供給される水の水質は一定以上の水質の水であり、水の供給には常駐の水道技術管理者の設置が必要とされています。

これ以外にも貯蔵するタンクの容積が１００ｍ^３以下や地表又は地中にある口径 25mm 以上の導管の全長が 1,500ｍ以下の設備は対象とならないと規定されています。

自然いっぱいのリゾートマンションでは利用されていることがありますが、都心部ではほとんどありません。

マンション管理士や管理業務主任者を目指す人以外は知らなくても良い情報ですね。

簡易専用水道って何？

これはマンション居住者に関係します。しっかり覚えてください。

簡易専用水道は市町村等の水道事業体から供給される水のみを水源であることが条件になります。同じ専用水道と名前なのに全然違う水道です。

水道局から請求書を受けている方が対象になりますが、その中で一度、マンション敷地内に10ｍ^３以上の貯水槽（受水槽）を所有し、一度貯めた後に各戸に給水する方法の水道を簡易専用水道と言います。

水道管と蛇口が直結されていれば簡易専用水道ではありません。

最近はあまり見かけなくなりましたが、マンションの屋上に給水タンクが設置されてる風景を見たことありませんか？あれが簡易専用水道の代表的な例です。

ディスポーザーって何？

家庭で発生する生ごみを各台所に設置された専用の粉砕機に入れ、排水管を通して浄化水槽で処理するシステムのことです。

地方自治体ごとに設置基準が決まっていて、設置を禁止している自治体もあります。

メリットはゴミに生ごみが含まれないためゴミ室などの特有な異臭がなく、衛生的ですが管理維持費が高いデメリットがあります。

特定防火対象物と非特定防火対象物の違い

規模に関わらず用途によって防火対象物を分けています。特定防火対象物は、店舗、ホテル、病院、飲食店など不特定多数の人が出入りする建物です。これに対して非特定防火対象物は工場、事務所、共同住宅、学校などです。マンションは共同住宅つして非特定防火対象物に指定されています。

両者の違いにより防火設備の検査後の報告回数が異なります。（検査の内容は同じです。）特定防火対象物は毎年報告と非特定防火対象物は3年ごとの報告が必要です。

ご自宅の避難経路は必ず確認してください

今火災が火災報知器がなりました！！、すぐに避難経路を思い浮かべることができましたか？

ご自宅の専有部の階数、階段との距離は把握していると思いますが、途中の廊下に日頃から邪魔になるような物が放置されていませんか？

特定共同住宅等の構造類型は４つのタイプがあります。

• 開放型
• 二方向避難型
• 二方向避難・開放型
• その他

野外廊下、階段の構造は開放型で

消火器の表示が変わります！！

消火器は適用できる火災で表示が色分けされているのを知っていますか？

この表示マークが2021年12月から変更になります。

火災の初期消火は住民が行う

マンション内に設置されている防火設備で消火器、室内消火栓は火災発生時に住民が自ら使用して初期火災を鎮火するために用意されています。

これに対して皆さんはマンション敷地内に写真のような形の設備を見たことがありませんか？

これは連結送水管と言って消防隊が使用するための消火設備です。連結送水管は防火水槽とポンプ車をホースで繋ぐための設備です。

検査結果の保存義務

消防設備の法定検査結果の保存期間は3年、専有水道の法定検査、日常検査の結果は5年間など定められていますが、それ以外の建築基準法令上の保存義務はありません。ただし、これらの結果は大規模修繕工事の基礎資料になり、管理組合にとっては重要な情報です。是非、長期間の保存をすることをお勧めします。出来れば20年程度は保管したいですね。