OUR APPROACH
工事の根拠と、
必要な資金を明確に。
管理組合が根拠を確認できる計画へ。長期修繕計画は、将来の工事と、そのための資金を考える資料です。金額の合計だけでなく、工事の内容や数量、単価、実施時期が分かることが大切だと考えています。
当事務所では、そのマンションの修繕実績と資料を出発点に、現在の価格水準や建物の状態を踏まえて計画を作成します。納品後も、理事会で比較・検討し、実績に合わせて見直せる形に整えます。
修繕実績から、計画を考える。
前の計画を引き継ぐ際にも、実際に行った工事と、まだ実施していない工事を整理します。大規模修繕工事に含まれなかった設備も確認し、必要な項目を補います。
実施した内容を確認
工事報告書や数量表から、いつ、どこを、どの工法で修繕したかを整理します。一部補修と全面更新の違いも確認します。
現在の状態を踏まえる
点検・調査診断の結果、修繕履歴、設備の仕様などを確認し、次回の実施時期や工事内容を検討します。
資金の見通しを示す
必要な工事を整理した上で、積立金収入と年度ごとの支出を試算。資金が不足する時期や必要な対策を確認します。
今ある資料から、確認を始めます。
現在の長期修繕計画、直近の決算書・予算書、修繕履歴があれば、資料の整理を始められます。必要な資料は、確認を進めながら追加でご案内します。
| 資料 | 確認する内容 |
|---|---|
| 既存の長期修繕計画 | 対象工事、予定年度、数量、単価、周期、これまでの計算条件 |
| 工事報告書・修繕履歴 | 実施年度、施工範囲、数量、仕様、未施工箇所。内訳書や精算書があれば当時の費用も確認 |
| 決算書・予算書 | 基準日時点の積立金残高、年間徴収額、他会計からの繰入、借入・未収金等 |
| 竣工図・設備資料 | 建物の形状、面積、設備の種類・仕様・数量 |
| 点検・調査診断報告書 | 劣化や不具合の状況、修繕・更新を検討すべき箇所 |
| 総会議案書・議事録等 | 承認された工事、積立金の改定時期・金額、一時金や借入の条件 |
資料間で数字や工事範囲が異なる場合は、時点と出典を確認します。不足・未確認の情報は区別して整理します。
数量を確かめ、現在の単価で検討。
過去の工事金額を、そのまま将来の費用にはしません。既存資料の数量・仕様が次回工事にも使えるかを確認し、単価資料や専門業者の参考見積りなどから採用単価を検討します。
数量・工事範囲の確認
- 図面や数量表と、実際の施工範囲を照合
- 前回の一部補修と、次回の更新工事を区別
- 給排水・昇降機など、大規模修繕に含まれない設備を確認
採用単価の確認
- 価格時点・地域・工法・施工規模を確認
- 税込・税抜、撤去処分・足場・諸経費の含み方を整理
- 特殊な設備や工法は、参考見積り等で補足
単価に含まれる費用を別途加算すると、二重計上になります。工事単価と、足場・諸経費・税などの計算条件を合わせて確認します。
工事の内訳と、収支をつなぐ。
小項目ごとの工事条件を整理し、実施年度に応じた工事費を計算します。積立金などの収入と組み合わせ、将来の残高を確認します。
-
01 工事の基準額
数量 × 単価
工事項目ごとに数量と単価を設定し、費用の内訳を確認できる形にします。
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02 年度別の支出
時期と価格条件
初回実施年度・周期を設定。物価上昇、諸経費、税の条件を反映します。
-
03 資金の収支
収入と支出
積立金、繰入、一時金、借入等を設定。借入返済も支出に含めて確認します。
-
04 残高の確認
表とグラフ
期首残高に収入を加え、支出を差し引きます。資金不足の時期を把握します。
計画期間、基準年度、物価上昇率、運用利率等の採用条件を明示します。推定費用は実際の発注価格を確約するものではありません。
目標は、最終年度だけ残高をプラスにすることではありません。必要な修繕を確保し、途中の年度も資金が不足せず、予備資金を残せるかを検討します。
AIが整理し、専門家が確認。
工事項目、数量、単価、年度などが整理されているため、AIによる入力支援や条件別の比較と組み合わせやすい構造です。資料から読み取る事実と、専門的な判断が必要な設定を分けて扱います。
AIが支援する作業
- 工事報告書・決算書等からの情報整理
- 入力案、資料の出典、不明点の整理
- 積立金や工事条件を変えた複数案の比較
- 理事会等で説明する資料の下案作成
マンション管理士が確認する事項
- 読み取った数値と資料の整合
- 採用単価、工事範囲、計算条件
- 修繕時期・周期・工法の妥当性
- 管理組合に提示する比較案と説明内容
AIをシミュレータに内蔵した自動診断サービスではありません。当事務所の計画作成・見直し業務を補助する使い方です。
納品後も、管理組合で使える計画に。
Excelで納品し、入力条件と計算結果を確認できる形にします。条件を変えた比較や、工事実績・決算を反映した見直しに活用できます。
年度ごとの実績を反映
工事の実施内容・実績金額、積立金残高などを確認し、将来の計画との違いを整理します。
条件を変えて検討
毎月の増額だけでなく、工事条件や実施時期なども比較。安全性と必要な修繕を踏まえて検討します。
理事会・総会で説明
条件を変えた理由と、負担・収支への影響を説明し、管理組合が方針を判断するために活用します。
操作説明や納品後の相談・更新支援については、契約内容に合わせてご案内します。
お手元の資料から、計画の見直しを。
資料が揃っていない場合も、現在の状況からご相談ください。